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物业管理实务物业维修案例 Shanghai Technical College of Urban Management 82．因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担? 某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。 83．没有设立维修基金的商品房，如何解决其维修费用问题? 徐某于1995年12月向开发商购得商品房一套，当时由于没有要求归集房屋维修基金的规定，故徐某及开发商均未交纳维修基金。1998年5月，徐某所在小区的部分共用设备发生维修。物业公司事后向徐某收取分摊后的维修费用。徐某认为，房屋没有设立维修基金，就应由开发商承担维修费用，不能向业主收取。 84．物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务? 85．业主该不该支付房门的维修费? 87．业主委员会成立后移交维修基金时，应如何计息? 2000年2月，某内销商品房小区的业主委员会成立后，2000年5月业委会主任要求开发商向业委会移交房屋维修基金。次月，开发商将房维修基金的筹集账目交业委会。业委会经查发现，本小区已筹集的维修基金只有本金数额，没有利息款额，遂向开发商提出交涉。 88．维修基金可否经业主代表大会通过用于炒股? 1999年5月，某小区成立了业主委员会，住房出售单位按规定将维修基金划入了该业委会帐户。 2000年6月，在召开业主大会时，面对数目庞大的维修基金，该业委会主任提议为能使为全体业主共有的维修基金保值增值，将该基金用于某金融项目的炒作。主任的提议在业主大会上得到了通过并付诸了实施。 89．业主委员会成立后，未销售的房屋如何归集维修基金? 某商品住宅小区内的一公建配套设施损坏，物业公司排出了维修计划和费用预算，经业主委员会审核同意后，按户分摊，在维修基金中列支。开发商则认为，小区内尚有少量房屋未销售完毕，未销售房屋尚未归集购房人应交纳的维修基金，故不应分摊公建配套维修费用。 90．如何确定维修基金归集的成本价标准? 某商品住宅小区开发住房共分三期。其中，一期住房于l995年9月销售，二期住房于1997年6月销售，三期住房在2001年1月竣工，同年2月，开发商办出房屋大产证并将于2001年3月起销售。 91．外销房应如何设立维修基金? 某业主购买了一套外销房。在进卢时与开发商就外销房维修基金的设立产生争议。开发商要每位购房人在办理进户手续时，按购房款额的4％缴纳维修基金费用，并存入自己开立的银行账户中代为监管。业主却认为在购房合同中并无此项约定，缴纳维修基金无依据。 92．车辆停放收益可否作为物业公司利润? 某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：1、车辆进出小区，一律收费2元；2、车辆在小区内的停车场地停放，收费1元／小时；3、业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元／月，助动车150元／月，机动车300元／月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。 93．住宅转让中，双方当事人对维修基金的交割可以约定吗? 李某购买了一套新房，在出售旧房时委托了中介公司进行二手房交易。其后，中介公司顺利地为李某介绍了旧房的买受人。买卖双方在办理住房交接手续时，买受人要求李某减免其应支付的旧房维修基金帐户中剩余的款额。对此，李某误以为维修基金是其已预付的3个月物业管理费用，于是与下家达成了免除其支付维修基金剩余款额的约定。此后，李某从物业公司得知其维修基金帐卢中剩余款额为500余元，感到被骗，遂向有关房地产行政主管部门投诉，要求下家返还其“被骗”的500元维修基金。 94．住宅小区灭失后，原小区内广告收益如何处理? 某小区被列入市政工程动拆迁的范围。经查，该小区的维修基金除开立业主分户帐外，还设立了广告设置收益的单独账目。 95．怎样落实商品住宅共用设备的维修费? 某商品住宅业主房屋内的水池经常发生堵塞现象，经物业公司检查，堵塞原因是由于该大楼内共用管道的老化所致。业主纷纷要求物业公司进行及时维修。 96．政府未作规范前，维修基金如何归集? A公寓系某开发公司建设的高层商品房。1996年初，开发公司将公寓委托Y物业公司管理。双方约定：由开发公司向Y物业公司一次性缴纳上述楼宇的维修基金共计人民币300万元，Y物业公司向业主收取购房款额的l％作为维修基金，所交纳的维修基金由Y物业公司存入专卢银行专款专用，基金使用情况定期公布。物业管理合同为期两年，从1996年2月1日起到1998年1月31日止。 1998年7月27日，A公寓业主委员会成立，并于1998年8月18日在银行设立了物业管理基金专用存款账户。此后，业主委员会与Y物业公司签订了《物业服务合同》，委托服务期限从1998年8月1日至2000年