收益法计算公式.ppt

内容提要： 一、收益法基本原理 二、净收益及其估算 三、报酬率的确定 四、房地产收益价格的估算 五、收益法估价总结与应用实例 一、收益法基本原理 （一）收益法的概念及其两种类型 （一）收益法的概念及其两种类型 （二）收益法的理论依据与适用范围 收益法的适用范围 收益法的特点 （四） 收益法的计算公式 1、收益法基本公式 1、收益法的基本公式 1、收益法的基本公式 2、净收益每年不变的公式 2、净收益每年不变的公式 2.净收益每年不变公式 b.用于同一房地产不同期限的价格换算； c.用于比较法中土地使用权年期修正 [例4]：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元／平方米，该基准地价在评估时设定的土地使用权年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了使用期限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地的目前的价格。 本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用期限为法定最高年限（50年）的基准地价转换为45年（原取得的50年使用期限减去已使用5年）的基准地价。具体计算如下： [例5]：某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第六年到第38年每年的净收益将