农用地租金评估报告课件.docVIP

农 用 地 租 金 评 估 报 告 项 目 名 称 ： 金港公司金港片淡水养殖鱼塘租金价值评估。 受托估价单位 ： 江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司 委托估价方 ： 射阳县金海岛经济开发有限公司 估 价 日 期 ：2018 年 9 月 30 日至 2018 年 10 月 10 日 编 号 ：苏万方源土估字 [2018] 第 1010L-03 号 一、项目名称 金港公司金港片淡水养殖鱼塘租金价值评估 二、委托估价方 委托估价方名称：射阳县金海岛经济开发有限公司 地址：射阳县盐场南 联系人：孙国华 联系电话：三、受托估价方 单位名称：江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司 单位地址：盐城市射阳县合德镇工业集中区合德路 18 号 联系电话： 0515法人代表：许为彬 联系人：梁杰 联系方式：四、估价目的 为委托方确定淡水养殖鱼塘租金价值提供参考依据。 五、估价基准日 2018 年 9 月30 日 六、估价作业期 2018 年 9 月30 日至 2018 年 10 月 10 日 七、估价对象概况 1、土地利用状况 (1)土地位置：金港公司金港片 (2)土地用途：淡水养殖鱼塘 (3)土地面积： 2882.38 亩（约 1921596 ㎡） (4)鱼塘基本状况：鱼塘水较深，光照比较充分，水源畅通，水质 肥沃。 2、土地权利状况 1 江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司土地估价报告 (1)土地所有者：国家 (2)土地使用权人：金港公司 八、价格定义 根据《农用地估价规程》 GB/T28406-2012 并结合本次评估目的， 本次评估的淡水养殖鱼塘租金价格是指在估价基准日 2018 年 9 月 30 日，在正常出租情况下，该淡水养殖鱼塘出租时的租赁价格。宗地具 体设定条件如下： 1、土地权利类型为设施农用地； 2、用途为鱼塘；3、 养殖项目为鲫鱼， 一年一次 4、开发程度及鱼塘基本设施状况为鱼塘水 较深，光照比较充分，水源畅通，水质肥沃，满足淡水养殖需求。 九、估价依据与原则 1、估价依据 （一）法律、法规和政策文件 1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民 代表大会第四次会议于 2007 年 3 月 16 日通过，自 2007 年 10 月 1 日起施行。） 2、《中华人民共和国土地管理法》（ 2004 年修订。） 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（ 2007 年 8 月 30 日 修订。） 4、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全 国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于 2016 年 7 月 2 日通过， 自 2016 年 12 月 1 日起施行。） 5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （1990 年 5 月 19 日国务院第 55 号发布，自发布之日起施行。） 6、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民 共和国财政部、国家税务总局令第 49 号，自 2008 年 2 月 26 日起施 行。） 7、江苏省人民政府和江苏省国土资源厅颁发的有关文件 8、盐城市人民政府和盐城市国土资源局颁发的有关文件 （二）技术规程 2 1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准 《农用地估价规程》（ GB/T28406-2012 ） 2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准 《农用地质量分等规程》（ GB/T28407-2012 ） 3、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准 《土地利用现状分类》（ GB/T21010-2017 ） （三）其他资料 1、委托方提供的有关资料； 2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 2、估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成 的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分 析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的估价，我们在本次估价工 程中，根据《农用地土地估价规程》（ GB/T28406-2012 ）及估价对 象的具体情况遵循以下原则： 1、替代原则 农用地评估以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易 方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出 待估农用地的价格。 2、合理有效使用原则 在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式需要能充分发挥其 土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并 对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。 判断和确定农用地合理有效利用方式要考虑： (1)持续的使用：根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定 的农用地利用方式是可持续的； (2)有效的使用：在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益 是最佳