招商地产价值分析报告.doc

◆未来20年，我国房地产业具有广阔的发展前景，房地产新政”将加速房地产业优胜劣汰，促进房地产市场长期健康稳定的发展，优势房地产企业将获得超常的发展机遇难得的发展机会。 ◆公司业务架构独特，抗风险能力强。 ◆公司在资金、土地、开发经验、品牌等方面具有明显比较优势，大股东未来仍将给予强有力的支持，各资源要素足以支持公司未来进入快速成长期，预计公司未来房地产业务的销售收入将以年均25％左右速度增长，净利润以年均20％左右速度增长。 ◆公司国内最早进行区域开发的地产商，目前已初步完成跨地域发展布局，土地和项目储备约400万平米，至少可以保证公司未来5年以上快速发展的需要。 ◆公司重估净资产值为16．16元／股，该估值相对于公司目前ａ股价格（06／8／25收盘价13．67元）溢价20％，与同行比较，公司估值优势明显。 ◆公司可转债具有较高的投资价值，可转债理论价值为114．33元，目前股票持有人通过行使优先配售权每股也可获得0．549元的收益。 一、公司概况———国内最早进行区域开发的地产商，目前已初步完成跨地域发展布局 公司创立于1979年，前身是蛇口招商港务有限公司，1993年3月发行ａ股2000万股，ｂ股5000万股，同年6月7日，＂深招港ａ、ｂ＂股在深圳证券交易所上市交易。上市之初，公司以经营港口、物流业务为主。经过1998年以后的几次资产置换，公司将港口等相关资产置换出，注入成长性较好的房地产业务，2000年7月28日公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”，股票简称变更为招商局ａ、招商局ｂ。2001年7月，公司进一步增持房地产业务及园区供水供电业务股权，彻底剥离港口业务，2004年2月，公司出让石化分销业务，从而形成了目前以房地产业务为核心、以园区公用事业为辅的主营业务架构，同年6月公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”，股票简称变更为招商地产、招商局ｂ。今年初公司股改完成，股票简称变更为ｇ招商局。 上市十几年来，公司业绩稳步增长，净利润由1993年的0．8亿元增长到2005年的4．21亿元，年复合增长15．85％，净资产由1993年的5．2亿元增长到2005年的37．76亿，年复合增长16．48％，净资产收益率处于较高水平。目前，公司形成了以房地产开发和物业出租为增长点，以园区公用事业等业务为支持的、兼具稳健和成长性的业务架构。公司房地产业务在深圳市具有明显的品牌优势和竞争优势；其中，房地产开发业务占深圳市场份额2％－3％，位居深圳房地产开发商前列；物业租赁面积44．55万平方米，出租收入约占深圳特区内市场份额1．5％，2006年将投入运营的出租物业有泰格公寓和花园城中心，合计面积为7．9万平方米，此外，南京金融中心11．8万平方米写字楼项目将在2007年投入使用。公司供电、供水业务目前在蛇口及周边区域内的市场份额是100％，均占全市市场份额3％左右。 招商地产具有20多年房地产综合开发的丰富经验，目前，公司定位为招商局集团在中国大陆的核心上市企业，被作为招商局集团房地产业务的唯一载体。目前公司在北京、上海、广州、重庆等九大城市拥有在建和土地储备项目资源约400万平米（不包括漳州土地），其中珠三角地区土地储备最多，目前已基本完成跨地域发展的战略布局，深圳以外地区的收益将从2006年开始体现。 随着公司业务的发展，近年来获得了良好的社会声誉：近年来，公司多次入选由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所等权威机构评选发布的《中国房地产上市公司10强》。今年，公司再次入选《中国房地产上市公司10强》，并在10强中排名第二，同时获“中国房地产社会责任企业”称号。公司还是深圳证券交易所100指数样本股，并入选“深市50强”。 二、行业分析———未来20年我国房地产业具有广阔的发展前景 （一）行业支柱产业地位不会变，未来20年房地产发展前景广阔 1、房地产业作为国民经济支柱产业地位不会变 2、房地产需求巨大，未来发展前景广阔 （二）“房地产新政”将有力改善住宅供需结构，促进房地产市场长期健康稳定的发展 2006年5月起中央及各部委相继出台了“国六条”、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［2006］108号）。、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房171号文）等调控措施，我们认为： 1、调控不是打压房价，而是要保持房价稳定，保持房地产市场长期健康稳定的发展，商品房市场不会发生逆转 2、“房地产新政”将有力改善住宅供需结构，促进房地产市场长期健康稳定的发展 （三）优势房地产企业将获得超常的发展机遇 在“房地产新政”的作用下，行业赢利模式将发生一定变化，行业“洗牌”加剧，新政的施行将使自有资金不足或资信等级低的房地产企业加速淘汰出局，使有品牌、资信好、管