世联_中海滨江尚都项目营销策略研究报告2011年资料.ppt

THE END 2011.06 于辉煌之上，再创辉煌 ！ 附件： 附件一：项目本体分析 附件二：市场大势分析 附件三：三林板块竞争分析 附件一： 项目本体分析 两房分布在沿街多层和二线江景位置 商业街及多层 标准菜场 幼儿园 1# 2 # 3 # 4 # 5 # 6 # 7 # 8 # 9 # 10 # 两房两厅一卫 户型 房型 单元 建筑面积 （ ㎡ ） 套数 A-1 11# 86.72 30 A-2 11# 86.88 20 B-1 1# 88.59 66 B-2 1# 89.61 66 C2-2 2# 86.62 18 3# 87.49 32 4# 87.49 32 5# 87.49 32 合计 296套 户型比 43% C2-2型 E型 A型 黄浦江 11 # 本体分析 两房 C2-2 2/2/1 89㎡ 主卧六角景观飘窗 双厅、主卧均可观江景 得房率80%以上 双厅、主卧均可观江景，具景观资源优势的小两房 本体分析 两房 六角 景观飘创 B-1 2/2/1 89㎡ 主卧带阳台 客厅、次卧均赠送飘窗 南北双阳台 得房率80%以上 南北双阳台，赠送2处飘窗，户型方正实用，空间利用率高 本体分析 两房 B-2 2/2/1 90㎡ 主卧、次卧均朝南 客厅南向并带阳台 得房率80%以上 A-1/A-2 2+1/2/1 87㎡ 2+1房，紧凑实用 客厅南向并带阳台 得房率80%以上 2+1房，紧凑实用 本体分析 两房 2+1房 2+1房 商业街及多层 标准菜场 幼儿园 1# 2 # 3 # 4 # 5 # 6 # 7 # 8 # 9 # 10 # C2-1型 户型 房型 所在单元 建筑 面积 （ ㎡ ） 套数 C2-1 2# 142.61 16 3# 143.89 30 4# 30 5# 30 C2-3 2# 142.61 18 3# 143.22 32 4# 32 5# 32 合计 220套 户型比 32% 三房两厅两卫 三房分布在二线江景位置，面积比一期趋小 C2-3型 黄浦江 11 # 本体分析 三房 C2-1 3/2/2 145㎡ C2-3 3/2/2 146㎡ 景观书房、客厅 江景空中合院 超大工作阳台 得房率80%以上 客厅、主卧、次卧均朝南 景观书房、景观主卧、客厅 空中合院可观江 得房率80%以上 三房景观房尺度设置舒适，有特色的江景“空中合院” 本体分析 三房 空中合院 空中 合院 景观 书房 商业街及多层 标准菜场 幼儿园 1# 2 # 3 # 4 # 5 # 6 # 7 # 8 # 9 # 10 # 四房分布在一线江景位置 户型 房型 所在单元 建筑 面积 （ ㎡ ） 套数 C1-1 6# 161.72 16 7# 161.72 16 8# 161.72 16 9# 161.72 16 10# 161.72 16 C1-2 6# 172.37 18 7# 172.37 18 8# 172.37 18 9# 172.37 18 10# 172.37 18 合计 170套 户型比 25% 四室两厅两卫 四加一室两厅两卫 黄浦江 C1-1型 C1-2型 本体分析 四房 C1-1 3/2/2 165㎡ 4.8m大面宽客厅 两间卧室、客厅南向观江 空中合院南向观江，北向工作阳台 设置多个景观飘窗 得房率80%以上 C1-2 4/2/2 175㎡ 4.8m大面宽客厅 两间卧室、空中花园、客厅南向观江 景观主卧套间含主卫和景观更衣室 设置多个景观飘窗 得房率80%以上 户型尺度设置豪华，空中合院，一线江景景观房 本体分析 四房 空中 合院 空中 合院 景观 更衣室 附件二： 市场大势 提高第二套房首付比至四成、贷款利率不低于基准利率1.1倍 央行2010年内6次调整人民币存贷款基本利率 严控开发贷款和土地储备贷款 从紧的货币政策局面 开发 + 消费 双通道的金融控制 增加开发商融资成本，加速房地产行业整合； 加息累计效应逐步释放，将使购房者的还贷成本大幅提高，影响市场预期，放缓购房期望； 1 2 3 4 央行2011年3月再次上调存款准备金率至15.5％;直接导致银行货币供应缩水，开发贷款规模势必有所限制； 2010 年 9月 ，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，这些相关规定对于惩罚开发商捂盘惜售，加快资金回笼速度以及对提高开发企业资金管理水准起到了威慑作用； 直接大幅增加二套放购房成本，对贷款购买第二套及以上投资需求有较大的抑制作用，对改善型住房需求的抑制作用也非常明显，； 该政策的发布成为上海 11年楼市的拐点：自 10月起，上海楼市成交量开始以月均20％迅速下滑； 开发和消费层面的双重压制，将在很大程度上对发展商