房地产开发公司如何进行成本核算方法.pdfVIP

房地产开发企业如何进行成本核算 房地产投资项目具有资金投入大， 建设周期长，成本核算环节多， 投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的 成本耗费获取最大的经济利益。 房地产开发企业的成本核算工作是一 项复杂的会计核算工作， 这是由房地产项目的特性所决定的。 提高开 发项目的成本核算质量， 是房地产开发企业的当务之急。 如何进行成 本核算显得尤为重要。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支 出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分： 1. 土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大 致占总成本的 80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置 换成本、批租费用、动迁费用等。 房产商在决定是否开发一个项目前， 必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算， 计算出未来所 开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行 项目的可行性评估。 2. 配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建 配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他 收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但 难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断 性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项 目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出， 一般占 项目总投资的 10%～ 15%. 3. 管理费用和筹资成本。 房地产开发与其他行业相比， 有建设周 期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须 通过贷款来解决资金需要， 这样就产生数额较大的利息支出。 如何把 这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二、加强房地产开发企业的成本核算策略 1. 加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度， 还应该结合 企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完 善房屋成本核算的规章和制度建设， 使成本核算工作有法可依、 有章 可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平 和会计信息质量的提高。 同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大 小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提 下，合理地设置会计机构， 配备必要的成本核算人员。每一房地产项 目应由专人负责成本核算工作， 大型项目应设立成本工作组专门负责 成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编 制和分析等主要工作， 使成本核算和管理有机地结合起来， 形成算为 管用、算管结合的有效机制。 成本工作组的工作方式也应根据项目具 体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。 2. 确定成本核算对象。 对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。 这就需要成本核算人员深入实际， 研究分析总体项目的特点、 管理要 求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本 核算对象的设置必须坚持 “便于核算，利于管理” 的原则。一般来说， 房地产开发企业在确定成本核算对象时， 应结合开发工程的地点、 用 途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的 开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图 预算