抚顺城市综合体项目提报.ppt

项目运营策略 主力店、次主力店持有出租，长线收益； 散铺分割销售，快速实现资金回笼； 商铺售后要收回经营权，统一招商统一管理，以保障整体商业的持续经营。 本案销售模式建议 建议采用方式三： 返租10年，前2-3年，固定回报率，抵扣房款； 后7-8年按经营收益比例收取。 赋予变化的硬制铺装地面,精致绿化,设置婚礼亭、古典喷泉小景装饰，营造浪漫惬意生活氛围，塑造项目高端形象. 欧式风情的硬质铺装、景观小品 住宅建议 景观建议 欧式风情的硬质铺装、景观小品 住宅建议 景观建议 以不同材质区分道路的使用变化 并结合绿化、欧式小品，以弧形导入口引导业主步行回家 充分体现设计的人性化和精细化，尽显高端属性 丰富材质、精细化设计 住宅建议 景观建议 虚实结合、保障高档小区的私密性的同时，减少传统围墙带来的压迫感 实墙+铁艺+绿篱 住宅建议 景观建议 两层挑高大堂 墙、地面铺高级进口大理石，局部配装木饰及高级铁花饰 局部采用造型天花配饰线，油高级进口乳胶漆 中心进口水晶吊灯，烘托挑高大堂的奢华气势 注：石材可参考选择产于土耳其的帝皇玉石、阿富汗的凡尔赛金、土耳其的雅典米黄……为销售时增加卖点 挑高新古典主义风格大堂 住宅建议 大堂建议 局部采用造型天花配饰线，油高级进口乳胶漆 墙、地面铺高级进口大理石，局部配装木饰及高级铁花饰 局部吊天花部分配石英灯、LED灯 三菱或同等级知名品牌电梯 挑高新古典主义风格大堂 住宅建议 大堂建议 社区智能 电梯刷卡门禁 对乘坐电梯的人员严格的权限认证 人像识别系统 高端生物智能识别系统，具备音像记录功能 物业智能 家庭PBX电话系统 连接服务中心，提供代订、缴费、家教等服务 家居智能 净水系统 出水水质直接达到可饮用标准 食物垃圾清理器 可在10秒钟内处理三口之家一天的食物垃圾 居家智能系统 无线遥控、电动窗帘、触摸屏开关 创新型智能化配置，提供便捷、舒适生活 本项目特色智能化系统 住宅建议 智能化建议 圈层 来源 消费倾向 产品需求 基础型客群 原居住老旧小区客群 消费档次一般，购物常去大众消费地点消费，家庭承受能力一般 性价比是成长型客群选房首要考虑的问题，总价控制比较明显、希望具有高附加值、对物业等软性服务有一定要求但不会太高。 成长型客群 区域内中高端客群 消费层次与经济实力较强，经常去较为高档的消费场所消费，家庭承受能力较强 由于消费层次较广，所以消费更注重品牌及其文化等，项目环境、产品品质、居住舒适度及未来升值潜力是购房时首要考虑的问题。 创造性客群 全市高端客群 消费能力较强，具有一定消费的前瞻性，且经常购物，家庭承受能力较强 对于区域和项目有一定认可，购房自住兼带投资，对于项目要求有一定居住品质，对于未来升值潜力也有一定要求。 立足基础型及成长型客群为基本客户，通过产品的塑造，依靠总价控制与高品质建筑来吸引创造性客群来此置业 本项目主打客群 本案主力客群定位 原住民的地缘性客户与住宅品质改善的区域中高端客户 住宅建议 客群定位 他们 追求品质生活感 懂生活 爱生活 会生活 但不买贵的只选对的 针对本案客户解决之道： 控制产品总价，增加产品功能，提升产品性价比 住宅建议 客群定位 全市住宅市场研究 住宅户型配比建议 住宅产品建议 住宅价格建议 第五篇章 Chapter Five 住宅定位 111.5 12 10 18 10 15 18 9 19.5 120 100 120 100 100 120 90 130 3800（成交价） 绿地剑桥b 项目名称 丰远玫瑰城a 万达广场c 本案 均价（元/㎡）S 4200（成交价） 6000（成交价） Px 开发商品牌 15% 120 18 140 21 100 区域位置 10% 100 10 120 12 100 项目规模 15% 120 18 120 18 100 项目品质 15% 100 15 100 15 100 内部资源 10% 100 10 120 12 100 户型结构 15% 100 15 100 15 100 物业服务 10% 100 10 120 12 100 开发进度 10% 120 12 120 12 100 合计Y 100% 108 117 100 通过对周边项目产品的调查，并运用市场比较法求出住宅产品的合理价格为4189元/㎡。 各相关楼盘权重取值为Wi`，Wa=40%，Wb=20%， Wc=40%， Pi=Si*100/Yi Px=∑PiWi=Pa`Wa+Pb`Wb+Pc`Wc=4189 经济测算 住宅价格测算 经济测算 公寓价格测算 公寓定价 由于项目周边无在售公寓产品，所以市场比较法定价不够准确 按本案住宅定价4200元/平，预测清水公寓销售均价也在4200元/