商洛市洛南县时代领域.ppt

纵观成熟成功的商业街，无一不在其产品建筑上有着鲜明的特色 ? 那么本案地中海风情街要与住宅风格遥相呼应，构筑成为完整风格 ? 细节决定成败，同样，建筑的细节代表我们对核心价值理念对服务的执着 我 们 本案所处区域周边环境目前交差，缺乏基础配套设施，随着城市开发的进度方有望改善，那么就必须营造自身的核心优势，我们的定位是小而全，最终达到精致，风情，时尚的格局，通过市调我们得到结论：洛南县的主力消费群是以公务员，企事业单位，私企老板为代表的中青年族群。 受限于体量和市场的局限：规模和消费能力不足以支撑大型中高档商业；同时，随着西商高速的贯通，我们有理由相信，洛南乃至商洛对中高档品牌的奢侈性消费将更多的集中在西安发生。故本西班牙风情街只能另辟蹊径，利用靠近新的行政中心来突出本案的娱乐自由性和美食休闲性来带动购物消费使之达到小型城市综合体的功能。 而新的行政中心和政府广场预计今年施工，搬迁日期不确定。本案则定于2013年4月30日全面交房，周边社区尚处于开发阶段，需要5年左右方能达到一定人口密度。那么就需要时间更长时间培养，所以本项目竞争压力相对较大，那么本案的销售和招商时间节点与住宅的销售交房入住规模紧密衔接。 第一阶段：首批住宅交房之前，同时周边项目处于在建或者交付状态， 周边群众产生消费需求，我们即推出沿河滨北路和川西路地段社区底商，并且提供非强制性委托招商服务，致力服务于投资客以及满足社区居民周边群众需求，招商服务费暂定于向业主和承租人各收取一个月租金的模式，逐渐完善的生活基础设施配套将有力的促进住宅销售。 第二阶段：根据交房时间表，值本社区全面交房之际，隆重推出行政东路和行政北路部分地段，此时，周边以及本社区入住和使用率已经达到一定规模，具备一定商业氛围，在内控房源的基础上，本案商铺进入强销期，优先出售行政东路地段铺面，同时提供第一阶段招商服务。 第三阶段：当围合式商铺销售量达到80%，正式启动地中海风情街的招商工作，此项时间跨度稍长，受限于周边区域发展，本社区入住，行政中心的迁移，基础设施的配套完善等因素。在正常运营2年左右，带租约出售，向购买人移交预收租金。 通过合理宣传，有序开发，将使公司享受到地产增值带来的利润最大化，最大程度上保证了资金回笼和洛南项目的成功开发。 如何创造历史？ 如何带动全方位受益？ 答案：以经济型酒店树立寻求目标 考虑到酒店开发周期长，体量大，投资大，建议该酒店按照整个项目的氛围和风格开发，即现代地中海风格式的酒店式公寓，一到三层可做独立商业使用，层高4至4.5米，柱距4米左右;公寓层高3.1到3.5米,套内面积35平方左右，包含洗手间以及简易厨房。 商业开发思路在于弥补周边市场空白以及完善风情街产品线,同时补充住宅市场对于小户型的需求。. 可以参考产权式酒店的投资模式,也可以根据市场前景灵活处理. 实施策略—租金交纳方式及提供优惠政策的理由 商业地产的投资回报相对于投资人而言分为两块： 1：出租房屋产生的租金 2：房屋自身增值带来的预期收益 对开发商而言同样如此，经预算单风情街的招商推广费用约200万左右，行政北路北侧预计开发面积包含酒店4000平方米合计9000平方米左右，公司由此获得保守年收益：9000*20元每月*12=216万，按照持有2到3年计算，带给公司的纯利润保守估计将不少于200万元。 同时，该地块商铺可以预见到到2到3年内会有500到1000元的平均增幅，给公司将带来预计450万至900万的资产增值收入。 两项合计能为公司带来预计500到1000万的利润空间 实施策略—招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例计划为：商洛地区招商占60％左右；洛南招商占35％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。 其中：商洛地区招商所占比例不得超出整体的80％；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 实