《中国当代房地产融资现状》-毕业论文（设计）.docVIP

PAGE PAGE 25 河南理工大学万方科技学院2011届本科生毕业论文 前 言 随着中国经济的快速发展，自2004年后房地产行业的发展更是如日中天，房地业更成为中国经济的支柱型产业，房地产同时也是一个高风险，资金密集型的产业，更是人们关心的话题，房地产在一定程度上促进了整个国民经济的发展，为拉动中国的经济贡献了不少GDP（国内生产总值）。在这几年里，房地产相关的建筑投资更是占到了中国固定资产投资的20%以上，并贡献了人们10%的就业。同时房地产行业关联性高，带动性强，能带动建筑，钢材，家电等60多个行业的发展，就09年都收入合计5434亿元。 功劳是有目共睹的，但房地产行业对金融市场具有天然的高度依赖，然而，就目前我国情况来看，发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价，还有面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。我这样写需要解决的方法有：一方面要立足国内实际情况，另一方面，借鉴国外成熟房地产融资经验，如房地产投资基金、房屋抵押贷款证券化等，将国外成功的经验与我国房地产业和金融业现实结合起来，以房地产投资基金为主要发展方向，构建具有中国特色的多元融资途径的融资体制，促进我国房地产业健康、合理、有序的发展。我认为房地产可采用多元化融资以及银行贷款来解决房地产融资途径存在的问题。 就目前我国情况来看，发展滞后、融资渠道单一、多为银行信贷为主导是房地产融资市场的弊端，必然会拖累整个房地产行业的健康发展，也影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价。我国宋佳佐在2010年3月在大众商务发表了《宏观调控下房地产企业融资途径的探讨》，为了回应融资困局，她提到资金途径是房地产金融立足之本，吸引大型企业投资，房地产业要开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为行业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。尤其是经历多次宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。 就目前国外的情况来看，国外的融资理论的发展历程来看,国外通过多年的探索和实践,已形成了一整套较为完善且成熟的体系。从1998年，从有第一笔资产证券化案例成功，随后开始了多元化融资，发达市场经济中房地产融资渠道非常丰富,仅权益资金的融资渠道就有房地产投资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场和股票市场等。政府也以法律保障为前提,通过制定产业政策、成立专门的机构对房地产市场进行支持并取得了良好的成效。各种措施和手段的合理运用,极大地促进了房地产市场的繁荣,同时改善了低收入者的住房问题,缓和了社会矛盾,对保证社会整体环境的稳定和经济的发展产生了十分重要的意义。 文章从各种融资途径分析方法入手，用详实的资料、数据展开介绍。现在国际资本市场进入一个不断创新的阶段，各种理论与制度要随着市场的不断进步，目前国外房地产行业中有一个已经发展成熟的融资方式，已有的文献关于中国当代房地产行业融资研究，本文结合文献以及前人的论证分析对我国房地产行业融资进行剖析，进而总结出适合中国当代房地产行业融资策略，即在我国建立一个多元化房地产行业。 1 中国当代房地产融资现状概述 1.1 房地产资金流动的特征 1.1.1 房地产项目资金成本高 房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为 自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，从而造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。 1.1.2房地产资金周转期长 房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。一旦将资金投入于房地产市场，需要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。当企业遇到宏观经济调控等因素导致的房价下跌，则会加剧现金流动缓慢的状况。 1.1.3资金运动受区域范围影响 由于房地产天然的物理属性，其区位具有强烈的固定性，加上房地产的流通和消费者有较强