海口市土地定级报告.docxVIP

大同市土地级别定级报告 专业：房地产评估与经营 姓名：钱伟 学号：12111511022 班级：13房地产本 2015年7月5日 目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 第一章定级评价原则 3 节节弔节节弔节 一二三四五六七 第第第第第第第 \o Current Document 综合分析和主导因素分析相结合原则 3 节节弔节节弔节 一二三四五六七 第第第第第第第 \o Current Document 定性分析与定量分析相结合的原则 3 土地收益差异原则 3 因地制宜与区域差异性原则 4 市场导向原贝g 4 现势性原则 4 衔接原则 4 第二章 土地定级工作程序及方法 5 \o Current Document 第-?节工作程序 5 \o Current Document 第二节 技术路线 6 \o Current Document 第三章土地定级因素资料整理及分值计算 7 \o Current Document 第_节商服繁华度资料整理及分值计算 7 \o Current Document 第二节 道路通达度资料整理及分值计算 11 \o Current Document 第三节人口资料整理及分值计算 12 \o Current Document 第艸节环境条件整理及分值计算 13 \o Current Document 第四章单元分值计算及土地地级评定 14 第一章定级评价原则 土地定级工作是一顼涉及面广、内容复杂、技术性强的工作，只 有在合理的原则指导下，才能达到事半功倍的效果。城市土地级别调 整与基准地价更新应遵循以下原则： 第一节 综合分析和主导因素分析相结合原则 土地生产力的高低受土地的自然属性及经济、技术条件等多种因 素的综合影响。但是，它们Z间的作用和影响是不均等的，更不是等 量齐观的。所以，在土地定级屮不仅要考察各因素的综合影响，更要 考虑其中主导因素对土地生产力的作用。对影响土地级别变化的各种 社会、经济、自然因素进行综合分析，反映土地在经济效益、社会、 生态等综合效益的差异。同时，重点分析对土地级别的变化起控制和 主导作用的因素，突出重点影响因素。 第二节 定性分析与定量分析相结合的原则 在市政府驻地土地级别调整、更新工作中，除对某些难以定量的 因素、因子采用定性分析外，应尽量把定性的经验性分析进行定量化, 以定量计算为主。这样不仅便于对各方而进行综合、归纳，也便于屮 间与最终成果的处理分析，并能有效地克服人为的主观随 意性，提高工作精度。 第三节 土地收益差异原则 土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有 关行业进行土地收益和土地价格测算，测算值作为确定土地级别数 冃和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益 或土地价格高低相对应。 土地质量受土地自然属性及社会经济属性等多种因素的影响，不 同城市的土地各有其特点，存在着一定的差异。因此，在土地级别调 整、更新工作中，定级因素的选择、定级方法的应用等都要充分考虑 到当地实际情况，因地制宜地开展工作。要掌握不同区位条件所形成 的地域差异状况，将相同或类似区域划分为一个级别，对已发生重大 变化的土地级别要进行重新划分。 第五节市场导向原则 土地级別调整、更新必须以市场为导向，价格是在商品交换过程 中实现的，它是基准地价更新的客观依据，随着我国土地有偿使用制 度的实行和土地市场的发育，地价逐步接近市场价格。《城镇土地估 价规程》中明确要求，基准地价的确定在地产市场发育的情况下，以 市场交易资料测算结果为准，级弟收益测算结果验证。这一原则适用 于基准地价更新。因此，运用市场经济的观点、理论和方法认识土地 市场的供求关系和运行特点，弄清市场地价的形成机制和配置规律， 是科学调整基准地价的必然要求。 第六节现势性原则 基准地价更新必须以现状土地利用条件和土地市场为基础（适当 考虑规划因素），保证更新成果的现实性。 第七节衔接原则 海口市土地的社会、经济、自然环境随着时间的推移和经济建设 的发展变化而不断变化。其变化过程是渐进的，是在原有基础上进行 的。土地定级估价成果的修订必须考虑土地级别变化的渐进性和原有 成果资料的连续性。更新工作必须在严格执行国家有关技术规程的基 础上，与原有基准地价成果资料相衔接。在更新时充分利用原有成果, 并补充变化后的新资料，使新旧成果具有一定的连续性。 第一节工作程序 1、 准备阶段 准备阶段主要是编写工作方案和技术方案，制定调查表和工作表 等，准备工作底图等。城区土地级别与更新的表格根据国家有关规程 和海口市实际需要制定。 2、 资料调查与整理阶段 外业调查收集各种资料。主要收集商服状况、交通条件、基础设 施状况、环境