枫林上院整合推广提案(闪隽)081006.ppt

2008年， 对于中国地产界而言， 可能是一个永远无法被记忆抹去的年代。 如果说在此之前，各大开发商、各大板块、各个楼盘 还在进行着彼此之间的角力，把绝大部分精力拖放在 “竞争”这个字眼的话，那么在2008年，整个地产界 所要抗争的，却是整个非常时期的大环境与特殊形势。 大局之下，郑州房产市场亦不例外， 上半年交易量持续萎缩，整个行业一片低迷。 在相同的环境中， 不同的眼光看到的是不同的机会。 从户型销售情况上看，上半年郑州市的住房供应结构发生了很大变化，小户型的比例进一步提高，大户型的比例进一步减少。 出现这样的情况，归根结底，在于市场转型期之时，刚 性需求得到凸显，也透露出在郑州特定城市人口结构下 的市场真正需求特点。 作为省会城市，郑州会聚了多所大中专高等院校，每 年数十万的毕业生，为这个城市的地产增添了新的需 求。而这些需求是随着结婚、独立等刚性需求产生的。 同时，经济因素又决定了他们的需求以中小户型为主。 这样的需求促进了郑州市，中小套型住房比例明显提 高，市场开发向紧凑、实用型户型发展的趋势。 枫林上院，作为大郑州背景下的完全中小户型项目， 从一开始就与市场需求正确对接了。 这对于我们的推广是个利好，也是我们能够充分重视 产品，并在此基础上寻找最合适推广策略的根本。 本项目在新柳路以北，东临文化北路。 我们将以项目地块为原点，搜寻日常生活圈， 看看那里有什么？看看未来有什么？ 项目附近有阳光生态园，珍奇植物园，海洋馆，花卉市场、体育中心等文体设施 项目周边17、130、2、K6、95、91、94、7、723等九条公交线路，交通方便。 项目周边有家乐福、陈寨蔬菜批发市场等便民配套。 项目周边有七中、丰庆路小学和北大学城等教育配套。 项目周边有图书城、建材超市、汽配大世界、婚庆用品市场等各种批发市场和休闲娱乐场所。 未来还有什么？ 1、体育路、新龙路等城市规划道路，未来该区域交通将 更加便利 ； 2、五纵五横的产业布局 使这里在未来将聚集更多居住 人口，居住氛围很快形成。 不难看出，虽然在区位上，项目所在地相对偏僻，但 是周边生活配套相对完善。同时，随着近几年的开 发，周边四月天、花半里、世纪港湾、主语城等项目 将北区整体生活氛围初步呈现。 区域内的其他项目均为综合性社区，且均以占据价格 优势在市场上推广，没有形成自己的特色。 在大郑州地产开发背景下，北区在开发量和销售量上均 处于下风。 那么，我们的产品如何呢？ 产品优势分析—— 1、建业16年品牌积淀，上市公司开发，值得信赖； 2、建业物业及形成的生活方式； 3、项目周边交通便利，文体设施和生活配套齐全； 4、在户型设计上以中小型户型为主，低总价、低首付； 5、多功能阳台的灰空间变化带来户型的新革命 ； 6、先进的产品与景观规划带来的全新体验。 产品劣势分析—— 1、项目体量小，自身配套不足； 2、周边为城中村或郊区农村，居住环境欠佳； 3、距离城市中心较远，增加交通成本。 项目存在的机会分析—— 1、郑州市对于中小户型的需求不断增长； 2、区域内没有纯粹的中小户型社区； 3、北大学城毕业生人数逐渐增加带来的居住需求； 4、政府对中小户型产品的扶持； 项目存在的威胁分析—— 1、房地产大势走向不明，可能持续低迷； 2、随着周边诸多大盘项目进入开发高峰期，市场同 类产品投入量增大，竞争更加激烈； 3、户型配比中90平米的三房居多，与纯中小户型社 区目标人群的消费能力有偏差。（建议将两房作为主 力户型） 分析结论：枫林上院核心价值体系 房地产的不动产属性，决定了其消费人群的地域性。尤 其是在这样一个大框架结构城市里，地产的区域性表现 得更为突出。枫林上院这样的小型项目更是注定其消费 人群存在于其所在区域内。 下面就捕捉我们的目标人群。 北环以南有众多高校云集，以北则随着北大学城的兴建 和使用会聚了多所高等院校，这些院校直接吸纳了来自 全省乃至全国的学生，这些学生一旦毕业留郑就业，往 往首先选择在该区域附近。 消费者洞察描述 无论他们现在在这个城市的哪个角落，他们—— 熟悉北区。曾经在这里与同学朝夕相处；曾经在这 里租下属于自己的空间，与朋友一起畅想未来； 留恋北区。这里有太对美好的回忆；这里有难以忘 却的人； 向往北区。这里没有市区的噪杂，这里的房价没有 市区高却生活一样方便...... 他们是改革开放30年形成的 新青年 建筑能够从商品中脱离出来，被追捧为建筑艺术， 其根本原因在于： 建筑不仅是文化表现更承载着 人们对于城市的记忆！ 在留下人生最美好回忆的地方安家，无疑是永远珍 藏在这个城市的记忆的最好方式。我们也正是基于 这样的情感为我们的项目寻找市场撬动点。 项目定位 建业·北区·新青年公馆 这里是建业的首个北区项目，值得期待；这里是郑州 新青年的聚集地；