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杭政储出【2009】4号地块拿地可行性研究报告 谨呈：浙江弘益房地产开发有限公司 内容 项目地块——南山路勾山里B地块 地处城市中心之一——吴山核心商圈，紧邻南山路和河坊街，繁华中蕴含独特的人文气质 毗邻西湖风景区，占据稀缺资源，为西湖景区罕有地块 南山路概况 南山路北起湖滨路口，南至玉皇山路口，全长1900米，东西两侧现有营业网点101处，面积约21890平方米。现有酒吧、咖啡吧、茶楼、画廊、饭店等业态，初步形成了酒吧画廊娱乐一条街。共分为5个特色区块： 浪漫茶吧区：（柳莺路-人民路-开元路，全长约260米）。定位：茶楼、酒吧、咖啡吧。 工艺字画区：（开元路-西湖大道，全长205米）。定位：工艺字画、古玩珍品。 艺术风情区：（西湖大道-南山新村，全长约755米）。定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼。 风味长廊区：（南山新村-军区司令部大门，全长545米）。定位：酒店、中西快餐、西式酒楼。 青春年华区：（军区司令部大门-万松岭路口，全长245米）。定位：休闲健身、美容娱乐、婚纱摄影。 区域规划——环湖景区在西湖风景名胜区内的地位 根据《杭州西湖风景名胜区总体规划（2002-2020）》，把西湖风景名胜区划分为九大景区： 环湖景区 北山景区 植物园景区 龙井虎跑景区 灵竺景区 钱江景区 五云山景区 吴山景区 凤凰山景区 本地块处于环湖景区，环湖景区是西湖风景区核心景区； 地块处于西湖核心景区与城市商圈（吴山商圈）交接处，具有景区和商圈的双重身份。 区域发展定位——体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域；勾山里位于特色休闲商业带上 规划将形成“一条城市商务发展轴、一条特色商业发展轴、三个居住片区、四个特色公建带”规划结构。 “一条城市商务发展轴”：即由武林广场至吴山广场，依托延安路形成的城市商务发展轴线，也是杭州重要城市空间轴线。 “一条特色商业发展轴”：即由西湖南线至河坊街形成的贯穿勾山里历史地段、延安路商务带、河坊街历史文化街区、中山中路历史文化街区的东西发展轴线。 “三个居住片区”：即清波、定安、吴山三个居住片区。 “四个特色公建带”：即为一个城市级公建带--延安路城市商务公建带和三个特色休闲商业带--勾山里特色休闲商业带、中山中路特色休闲商业带以及河坊街特色商业带。 重大城市建设项目 杭州上城区2008年实施三条特色街二期建设。具体为：湖滨二期，包括完成知味观地块和西湖电影院地块建设方案、制定与地铁衔接的地下商业街建设方案等； 南山路二期，做好南山路（勾山里）土地出让及开工建设； 清河坊二期，结合中山路综合保护工程，清河坊二期全面开工。 区域价值分析 目录 地块指标解读 地面新建建筑面积：12836㎡，其中回迁房5000㎡，可用于开发的建筑面为7836㎡；可用于获取收益的建筑面积7836㎡+2288㎡（保留建筑面积）=10124㎡ 回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性，不利于项目规划 回迁房回购价格和方式未定，给项目的开发投入带来一定不确定性因素，不利于项目整体操控 地块四至 地形、地貌：地块沿勾山里分为两块地，地块内有三部分保留建筑，风格各异，将不利于地块整体规划；地块内较为平整，部分植被应合理利用 地块周边环境 地块身在吴山商圈，紧邻西湖景区 周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密度较高，商业价值优越。 周边在开发的住宅项目稀少，西湖8号公馆公寓成交均价高达6万/㎡，中大吴庄的二手房价也领跑杭州楼市。销售情况较好。 地块价值分析 地面新建建筑面积：12836㎡，其中回迁房5000㎡，可用于开发直接获取收益的建筑面为7836㎡ 回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性，不利于项目规划 回迁房回购价格和方式未定，给项目的开发投入带来一定不确定性因素，不利于项目整体操控 地块解读结论 内容 杭州作为浙江省会，在长三角城市圈，占据重要的经济地位 长三角城市群——交通一体化的推进 长三角城市群——交通一体化的推进 长三角城市群交通一体化的推进，将在更大程度上缩短时间成本，为长三角的经济飞跃提供坚实基础 杭州作为浙江省会，将是最为受益城市之一 杭州对浙江省的影响 钱江新城——浙江民营企业总部基地 钱江新城将形成浙江省民营企业成长摇篮 开发 重点 浙江省强大民营企业 民营企业催生高端消费力客户 在“《新财富》500富人榜”中，浙江商人一直保持20%以上的份额，上榜人数每年超过100人。在各省富人总财富上，浙江省领先于广东、北京、江苏和上海。 浙江每1万人中有22人是千万富翁，每10万人中，有12人是亿万富翁。日前，《2009胡润财富报告》显示，浙江省有11万千万富翁，总人数排在北京、广东、上海之后，位列第四。就富豪密度而言，排名仅次于北京和上海。 此次，胡润研究院还调查了全国14个城市