昌黎黄金河岸地块前期方案.pptVIP

1 1 1 4.0市场定位：目标消费群体定位 2.0产品规划理念 Thanks！ 1.0销售总思路 总体思路： 将“宜居、养生”概念植入项目 定点营销，为企业量身打造度假居所 突破季节束缚，打破黄金海岸仅为旅游地，而非生活地的现状，通过科学的项目规划，和完美的营销策略，为项目扩大客户资源。对于项目营销： 我们就是要玩转概念和规划 2.0相关执行策略 一、概念包装到位：一改黄金海岸原有产品的定位，赋予项目概念上的差异化 二、品牌包装到位：对于开发商实力，规划单位实力进行高效的包装，建立客户认可度，实现工程未动，销售启动。 三、宣传推广到位：受销售周期的制约、目标群体无固定区域的限制，因此为了能够尽可能的缩短战线，只有加大宣传力度，实现全面宣传。 四、销售策略到位 ：从价格的制定，到优惠政策的给予，从销售节奏的控制，到促销政策的应用，力求在各个角度上符合项目的基本要求。 3.0销售价格建议 1.商业售价建议 2.住宅售价建议 策略：只租不售卖 租金：略低于市场水平 解析——降低商业入住门槛，增加项目商业氛围 备注：一层、二三层商业要区别对待，在租金上也应有所体现 策略：低于当地公寓市场的平均水平 备注：住宅项目在当地属于新生事物，所以在认可度上存在一定的障碍，所以需要用价格作为桥东因素实现销售 2.公寓售价建议 策略：以市场水平为依据 备注：公寓的观海性可能是最好的，因此其价格也应该是最高的 2、扩大项目宣传范围，增加客户数量 1、树立品牌、策略推广、完美营销 3、填补市场缺口，实现补充式和营销 项目营销执行中应实现以下目标： ?? 科学的制定方略，严谨的贯彻执行 ?? 高效的媒体投入，深入的挖掘客户 ?? 高端的品牌塑造，忠诚的客户培养 ?? 快速的实现销售，提前进入零风险 ?? 权势生命新意义，打造海岸新风尚 4.0项目执行细则 5.0营销节点安排 根据项目施工进度和证件办理速度，科学的安排赢下周期，争取在最短的时间内快速实现项目的销售。 初步推广 全面推广 启动销售 后续营销 15天 60天 7天 待定 5.0可行性分析 项目占地：6670㎡ 拟定低价：3000万（市场水平） 容积率指标：4（暂定，争取能取得更高的容积率）建筑面积：26680㎡ 拟定建安成本：1500元/㎡ 相关税费、营销及其他成本占从土地成本的10%核算为：300万 则总成本300000000+3000000 既定销售均价为：8000元/㎡ 销售收入为：213440000元 销售毛利：213440000140400000元 保本时销售率：34.2% 销售面积为：9130㎡ 按照单元户型为60平米计算，需要卖：152套 综合分析项目具有较大的利润空间，但是项目销售周期可能会较长，但如果利润率相对减低可改变以上因素。本项目运作风险性适中，建议谨慎思考后投资。 关于昌黎·黄金海岸项目基本资料在上次方案中已经提及，再次不予赘述！ 唐山挥栋地产经济有限公司 2010年3月6日 中国旅游地产 成功开发典范 中国旅游地产 成功开发典范 * 黄金海岸改建地块 商业规划建议报告 挥栋 地产 公元2010绝密 前言 1、待选地块现经营业态为酒店，就经营状况来讲仅够保本，从位置上来讲，虽然地块没有抢占一线海景资源，但是其潜在的商业价值不容小觑，综合考虑相关因素，地块商业规划应基于目前商业街的商业情况及周边的商业环境来寻求本商业的突破点，寻求如何与现有商业配套形成互补进行差异化定位，共享旅游消费人流，避免与周边商业形成恶性竞争。 2、本次报告主要是针对地块开发的可行性，地块开发确认后，产品如何规划，概念如何包装，营销如何执行等内容进行阐述。 报告目录 第一部分：市场环境分析 第二部分：地块分析 第四部分：产品规划建议 第五部分：招商执行方案 第三部分：项目发展定位 2.周边商业分析 1.片区整体分析 4.市场结论 3.片区消费力分析 第二部分：地块分析 第三部分：项目发展定位 地块所在位置，并排三家酒店，占地10亩，如果位置距离海岸主入口仅20米差异化路线是项目成功的关键 1.0 片区整体分析 地块所在位置，并排三家酒店，占地10亩，如果位置距离海岸主入口仅20米差异化路线是项目成功的关键 一玮路政府拟打造成欧式商业街，现业态为酒店、餐饮、休闲等 黄金海岸主要商业街职业，占据黄金海岸全部海景资源，业态除旅店、饭店、培训中心等外，观海酒店式公寓也是都集中在这条街。 纵观目前整个黄金海岸的商业，主要以酒店，餐饮，休闲娱乐以及旅游配套商业等业态为主，较为缺乏生活配套类及休闲、娱乐、购物类商业。 1 2 2 3 大田园宾馆