南充下中坝地块前期定位报告（定）97p教学文案.pptVIP

美轮房产 借船出海 营销代理服务方案 2013.3;甲方需求理解与本案课题理解;小规模项目商业自持运营可行性;本项目客户群体;对于本项目而言，如何突围，其实就是如何借势，并结合产品特色转为区隔—— 翰龙认为：产品、企划、圈层、营销、卖场……,全方位、全动作的区隔。;基于以上理解， 让我们开启本案产品定位、营销决胜之道……;产品论解;第一章 项目本体研究 1.1 区位交通 1.2 宗地指标 1.3 宗地四至 1.4 项目属性界定 1.5 问题分解 1.6 项目推导途径;1.1区位交通;1.1区位交通;1.2宗地指标;1.3宗地四至;1.4项目属性界定;1.5问题分解;带着问题，界定本案的内容核心，我们认为：;第二章 口岸价值挖掘 2.1 城市环境 2.1.1 城市定位 2.1.2 城市人口 2.1.3 经济水平 2.1.4 消费水平 2.1.5 产业结构 2.1.6 发展规划 2.2 区域环境 2.2.1 规划范围 2.2.2 发展方向 2.2.3 功能趋向 2.2.4 整体定位 2.3 阶段结论;2.1.1城市定位;南充市在成渝空间结构中的位置示意图;随着交通基础设施水平的不断提高，西部地区城市间的联系更加便捷，重庆、成都、西安三大中心城市之间的经济往来日益紧密，对周边地区的带动作用逐渐增强，在此背景下，联合西南、西北两大经济区的“西三角经济圈”应运而生。;南充——与成都和重庆主城构成四川盆地内部经济发展区域，也是成南“两小时经济圈”的重要节点。;2.1.2城市人口;2.1.3经济发展;2.1.3固定资产;2.1.4消费水平;2.1.5产业结构;2.1.6发展战略;物流管理 产业链优化管理 物流组织;南充有哪些地区具备承载区域功能的质？下中坝应当承担什么？;2.2.1规划范围;2.2.1拥江发展;2.2.3功能趋向;2.2.4整体定位;口岸价值一：;第三章 市场机会与风险分析 3.1 市场现状解析 3.1.1 整体趋势 3.1.2 区域趋势 3.1.3 开发水平 3.1.4 发展趋势 3.1.5 阶段结论二 3.1.6产品特征 3.1.7阶段结论三 3.2 未来市场供应 3.2.1 市场存量 3.2.2 潜在供应 3.2.3 阶段结论四 3.3 市场未来发展趋势 3.3.1 人口增长 3.3.2 市场供需 3.3.3 区域发展格局 3.3.4 阶段结论五;南充房地产行业整体发展现状与开发水平？ 南充房地产市场的供应结构？ 南充??地产市场的主流产品？ 南充行业现状所引发的市场矛盾点？ 由市场现状所催生的机会因子？ 市场现阶段潜在的风险？;去化稳定，供需格局有所缓解;月度去化回归正常水平，价格有所增长;区域发展呈现三足鼎力之势，城市发展由中心往新区组团式发展;开发水平较为成熟;集中度高，市场竞争激烈;3.1.5 阶段结论二;市场主力产品集中在总价80-110平方米;2012年南充房地产市场去化均价段占比;3.1.6阶段结论三;阶段结论小结;未来市场整体供应量？ 未来市场供应物业结构变化趋势？ 未来市场趋势所引发的机会？;顺庆主城：12万;地块位置;3.2.4阶段结论四;城市人口增长与经济发展趋势？ 人口增长与房地产市场存在直接关系？ 市场开工量竣工量对房地产市场带来的影响？ 区域格局带来的房地产市场影响？;城镇化进程加快为房地产市场发展带来契机;未来仍有一定发展空间;;;3.3.4 阶段结论五;第四章 消费群体研究 4.1 客户来源 4.2 客户置业目的 4.3 客户置业注重因素 4.4 区域认知 4.4 客群标签 4.6消费者特征总结;客群来源以高坪本地人为主，占比达69%，其次是周边区县，占16%，顺庆和嘉陵区共占15%。;2012年南充房地产市场去化均价段占比;价格为主，配套产品需引导;客户对高坪区未来发展认可度不足;主力客群 ——高坪地缘客户;以家庭为最小单位，强调客户 的成长性，社区形成全生命周 期的完整客户体系： ;三口之家 25-30岁 年轻的三口之家 首次置业或改善型以普通职员和一般管理者为主，经济水平有限 通常夫妻中一人工作相对轻松 需求偏好： 关注交通状况，对周边生活及商业配套有较高要求 儿童进入早期教育阶段 对幼儿园、儿童活动场所有较高需求 需求户型以两房或紧凑二\三房为主;周边乡镇及拆迁客群 产业化住宅首次置业 没有居住新型住宅楼的体验 对于住宅楼的区域\优劣没有概念 置业需求较强，购买能力适中 对于区域认同感颇高 需求偏好： 关注户型产品的紧凑型,实用型,社区的整体氛围，关注项目周边购物、生活舒适程度;主流生活客群 首次置业或被动性改善置业 务实的生活态度注重居住舒适度和经济支付能力的平衡性 对于社区有自己的衡量标准 擅于比较,别的小区有的我住的堤方也要有,但要求不高 收入水平相对中等 需求偏好