某商场商业金融项目方案.ppt

鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目 ;报告共分六大部分;三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地6.8平方公里，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区;三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心;本项目的研究对象为游艇港湾社区的70亩教育科研用地和高尔夫三区的25亩商业配套用地;70亩地块四至：道路交通;70亩地块四至：周边状况;70亩地块现状: 地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十分完善;25亩地块四至：道路交通;25亩地块四至：周边状况;25亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均已动工;报告共分六大部分;客户目标与限制性条件;限制性条件分析1：商业金融用地——用地功能限定的情况下，市场价值的实现需要建筑设计的弹性;限制性条件分析2：教育科研用地——未来使用人和销售方式的限制;限制性条件分析3：开发规模有限——销售较持有更符合开发商目标;项目目标解析：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售;报告共分六大部分;;三亚旅游人口数量高速增加，05年以来增速稳定在11.8% 03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度 05年起国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了1半以上 06年其他欧洲国家游客比