房地产开发经营与管理讲义.ppt

房地产开发经营与管理 谭茹文 3.房地产市场行为的规范 (1)资质审查 对进入市场的主体资格进行规范 (2)产权登记 对市场交易对象进行规范 (3)建立房地产价格评估制度 对市场交易价格进行规范 (4)交易程序的规范化 对市场交易过程进行规范 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 第四章 房地产及其运行规律 一.房地产市场的总体结构 二.房地产市场的分类 三.房地产市场的特征与功能 四.房地产市场运行的一般规律 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 一.房地产市场的总体结构 征地市场 一级土地市场 动迁市场 土地投资、 土地使用权出让市场 交易市场 二级土地市场（土地使用权转让市场） 建筑施工市场 一级房产市场 房产交易市场 二级房产市场 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 二.房地产市场的分类 1.按地域范围划分 2.按房地产用途和等级划分 3.按房地产交易形式划分 4.按房地产购买目的划分 5.其他划分方式 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 三.房地产市场的特征与功能 1.房地产市场的特征 (1)分散的地区性市场 (2)准市场 (3)权益的转让市场 (4)专业化的市场 (5)易于出现市场的不均衡和垄断 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 2.房地产市场的功能 （1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 四.房地产市场运行的一般规律 1.房地产使用市场和房地产投资市场 两个市场有两个结合点： 第一，房地产使用市场确定的租金水 平资产需求的中心。 第二，两个市场在房地产开发部分有 连接。如果房地产开发量增加，房地产的 供给量也随着增加，这不仅会使房地产投 资市场价格下滑，而且也会使房地产使用 市场的租金水平下调。 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 2.房地产市场的周期循环 （1）房地产市场的自然周期 P62 （2）房地产市场的投资周期 A E D C B 长期平均空置水平 下降 上升 供给增长率=需求增长率 图2-7 房地产景气循环的各个阶段 要求：能对房地产市场进行一定的分析 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 第五章 房地产开发项目的可行性研究 一.可行性研究的含义、目的和作用 二.可行性研究的工作阶段 三.可行性研究的内容 四.房地产开发项目投资与收入估算 五.房地产开发项目财务评价 六.房地产开发项目评估的不确定性分析 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 一. 可行性研究的含义、目的和作用 1.可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项 目进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。 2.可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策 的科学化、民主化，减少或避免投资决策的 失误，提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 3.可行性研究的作用 （1）是项目投资决策的依据。 （2）是筹集建设资金的依据。 （3）是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。 （4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。 * 房地产开发经营与管理 谭茹文 3.可行性研究的精度 （1）投资机会研究：±30% （2）初步可行性研究：± 20% （3）详细可行性研究：± 10% （4）项目评估与决策：± 10% * 房地产开发经营与管理 谭茹文 五. 房地产投资经济效果评价指标 1.房地产投资经济效果的表现形式 （1）开发投资 开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小则