收购股权方式收购房地产开发项目.docVIP

. . 收购股权方式收购房地产开发项目 ??????房地产企业获得房地产开发项目的途径主要有三种， 一是通过招拍挂方式直接从政府拿地 二是通过一二级联动开发获取土地（随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，此种方式已不具可操作性） 三是通过项目收购方式获取 第三种方式又分为直接收购土地使用权或在建工程（资产收购），和收购持有房地产项目的公司股权方式（股权收购）间接收购房地产项目两种，此两种方式相比较，因前者需要满足《城市房地产管理法》第39条关于转让时必须完成开发投资总额25%的条件，且税负相对比收购股权方式重，因此，以收购股权方式间接收购房地产开发项目更受欢迎并较多地被采用。???收购股权方式收购房地产项目事务中，对被收购方而言，其最关心的，以及主要风险所在只是能否按照预期节点获得转让款项，而对收购方来讲，有诸多潜在的风险，如项目存在隐性瑕疵、目标公司债权债务不清等 ??????? 一、定义??????? 1.1目标项目：指收购方拟通过收购股权的方式收购的土地使用权或在建工程。??????? 1.2以收购股权方式收购房地产项目：指收购方拟通过购买持有目标项目的公司的股权，和/或对持有目标项目的公司进行增资获得股权，实现间接拥有该房地产开发项目的目的。??????? 1.3目标公司：指拥有目标项目的公司。??????? 1.4收购方：指拟收购目标公司股权的自然人或法人。??????? 1.5被收购方：指持有目标公司股权的自然人或法人。??????? 1.6意向书：指收购方和被收购方就以收购股权方式收购房地产项目事宜初步达成的收购意向书或框架协议。?????? 1.7股权收购协议：指收购方和被收购方就以收购股权方式收购房地产项目事宜达成的正式合同。??????? 1.8股权转让协议：指由收购方与被收购方专为办理股权的工商登记变更之目的而签订的股权转让协议。 ????????二、以收购股权方式收购房地产项目的基本程序??????? 2.1向被收购方了解目标公司和目标项目情况；????? ? 2.2达成初步收购意向，签订意向书，视情况向被收购方支付一定数额的定金；?????? ?2.3对目标公司和目标项目进行尽职调查；??????? 2.4根据调查情况决定是否继续收购，若决定继续收购则设计、论证收购方案；? ??????? 2.5起草股权收购协议，就协议内容进行协商、谈判；?????? ?2.6签署股权收购协议；??????? 2.7履行股权收购协议（以下履行行为可能有先后之分，也可能同时履行）：????????2.7.1按约定支付股权转让款；?????? ?2.7.2按约定更换公司董事、监事、总经理及其他高级管理人员；??????? 2.7.3按约定进行公司印鉴、财务账册、账户等的交接；??????? 2.7.4办理工商登记变更手续，股权转让完成。??????? 三、办理收购意向阶段事务的操作指引??????? 收购意向阶段，指完成第2.1、2.2条所述事务的期间。在该期间，律师可以按照本条流程和内容为收购方提供服务。?????? 3.1收购准备?????? 3.1.1协助收购方与被收购方接洽，了解目标公司的设立时间、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质情况（何时取得、几级资质等）、经营范围，公司除目标项目外，是否还有其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已发生的或潜在的诉讼、仲裁或行政处理案件，拟转让的股权是否有权利负担等情况；?????? 3.1.2协助收购方与被收购方接洽，了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、项目（实物或权利）有无瑕疵等。?????? 3.1.3根据了解到的情况，对可能存在的法律问题、风险进行预判，并书面提示收购方，向收购方建议收购操作方案，根据目标公司和目标项目的具体情况设计、起草意向书。?????? 3.2意向书?????? 3.2.1意向书旨在为以收购股权方式收购房地产项目事务的完成做出纲领性的计划和安排，为被收购方配合收购方进行尽职调查提出要求，为收购方根据尽职调查结果决定是否继续进行收购设定条件，为收购方按照被收购方要求支付定金提供合同依据。??????? 3.2.2意向书的主要条款??????? 3.2.2.1当事人双方??????? 应当在该条款中明确当事人双方的基本情况，包括法定代表人、注册地、注册地址等。??????? 特别需要注意的是，在收购时，收购方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去收购，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去收购项目公司。所以，应注意在意向书中为收购方将来可能以其指定的其他公司收购目标