商业房地产运营管理和可持续经营说课讲解.pptVIP

商业房地产的运作模式和可持续经营;商业房地产的“市场经济”;商务部警示：商业地产过热 2005-10-21 06:48:32　来源: 东方早报(上海)　 　 据新华社消息，今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长23．8％，我国商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已呈局部过热趋势。 　 商务部此前发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资热点。报告说，2004年，全国商业地产投资达到1723亿元，比2003年增长31．4％。 　 但有关现状不容乐观。商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，相关人士表示，我国商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。 　 今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23．8％，连续5年高于房地产投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。1至7月，北京商业营业用房投资增长32％，天津增长48％，陕西、山东、四川同比增长超过50％，湖北、海南、河南增速均超过90％。 ;商务部警示：商业地产过热 2005-10-21 06:48:32　来源: 东方早报(上海)　 　　 另据中国人民银行统计，前7月全国商业营业用房开发贷款余额437．6亿元，增长46．3％，增速比住房开发贷款高31．4个百分点。 　 商务部商业地产调查组相关人士指出，目前我国商业地产开发投资中有50％左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。 　 这位人士指出，目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元，个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。 　 据商务部市场建设司郑书伟介绍，我国一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。 　 商务部有关人士表示，商业营业用房空置面积也出现了快速增加态势。在上半年全国商品房空置面积同比增长7．9％、住宅增长2．2％的同时，商业营业用房增长高达21％。其中北京商业营业用房空置面积同比增长133％，远远超过投资增长速度，商业地产已呈现过热趋势;商业房地产的“市场经济”;市场经济告诉我们;让我们先来看这么个问题;需求决定供给?;什么样的需求?;两种模式:截然不同的操作思维;商业地产项目最难;有多少人会买 我的商铺?;现代商业造就商业房地产;需求是怎么产生的?;总部与门店的分离 -- 经营思想质的变化;销售为核心;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品; 泛零售的应运而生: 泛零售具有的共同特点：所有具有门店网络的,通过连锁方式经营的,针对个人消费者的经营行为 它包括: 传统的零售概念,还包括在人们消费支出中占有越来越重要地位的餐饮、旅游（连锁商务酒店）、品牌专卖、娱乐、休闲、健身、文化等 ; 正宗零售业态同质化和白热化竞争迫使人们寻求更好更有效地满足消费者日益多样化的需求的方法 正宗零售以外的泛零售业态在经营特点和赢利模式方面出现越来越多的与正宗零售业态的相融相补性（扩张的区域和速度） 是解决场地有效供应不足的可行途径，与商业房地产的兴起相互呼应（创造了新的需求） 资本市场开始将它们相提并论（中金的观念） ;商业与商业房地产 的 有效对接;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;开发商VS商家;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;商业房地产开发路径图;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;商业房地产 持续经营的关键环节: 定位规划的方法 主力店和一般商铺招商;商业定位和规划的方法;商业定位和规划的方法;商业定位和规划的方法;有多少人会买 我的商铺?;如何进行商业定位和业态组合?;商家是怎么做市场调查的？;;目 录 ; 商圈的确定 注意：商圈不是“区域” ?商圈的确定至少要考虑两个因素：一是地理因素；二是商品因素。??? 商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。  ; 零售吸引力法是从确定商