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如何投资避开高市净率陷阱
有的投资者只知道股票的市盈率,不了解股票市净率的意义,非常容易落入“高市净率陷阱”。股票的“高市净率陷阱”就是:股票的市净率过高,很容易让投资者损失惨重。本文以四川长虹为例:
1997年四川长虹的最高价格是:1997年5月21日的66元(市盈率是31.88倍,市净率是11.3倍)。1997年四川长虹的市盈率在10余倍到31.88倍之间,好象风险不大;但是,1997年四川长虹的最高市净率是11.3倍,这实际上就是高市净率陷阱。十几年以后,到2008年底,四川长虹收盘价仅为3.22元。
同样的道理,投资房产也同样容易陷入“高市净率陷阱”。
房产“高市净率陷阱”就是:房产的售租比并不高,但是房产的“每平方米房价/月平均工资”过高,让投资者损失惨重。2001年,张先生在湖南省长沙市中心买了一个商铺,面积是7.86平方米,不含税价格是200800元,25547元/平方米,开发商包租5年,每月返租金1600元;2001年,黄金的平均价格是74元/克;长沙的平均月工资是1022元;长沙一类地段的平均房价是1600元/平方米。
张先生在当时购买这个商铺的理由是:这个商铺的年收益达到了8.93%,售租比只有200800/1600=125倍。从这个商铺的售租比只有125倍看来,它非常具有投资价值。
但是张先生没有想到自己落入了房产的“高市净率陷阱”——这个商铺的每平方米价格相当于当时长沙市月平均工资的25倍;这个商铺的每平方米价格相当于当时长沙一类地段的平均房价的16倍。返租期满以后,由于商铺的位置有好有差,350个商铺的业主有了不同的想法,有的位置好的业主希望返租的年收益达到15%。2008年4月到2011年4月,整个商场处于停业状态。2010年9月,才又重新签了租赁协议,每月返租金1000元。
2011年5月,张先生想以原价200800元卖出这个商铺,而此时黄金价格是310元/克,长沙一类地段的平均房价是7000元/平方米。2011年,这个商铺的每平方米价格相当于长沙市月平均工资的8.5倍;这个商铺的每平方米价格相当于长沙一类地段的平均房价的3.65倍。
为什么会落入了房产的“高市净率陷阱”?
张先生不知道,人们购买房产的收益绝不仅仅来自出租的收益。实际上,人们购买房产的收益p可分为三个部分:p=p1+p2+p3,p1是房产的出租收益。例如,张先生在最开始的5年每年收到19200元。p2是通货膨胀带来的房价的变化。在没有落入高市净率陷阱的情况下,p2与黄金价格的变化、平均工资的上涨基本同步。p3是房价与黄金价格、平均工资的上涨不同步的部分。
如在2001年,位于长沙市中心的一套二手房,面积55.6平方米,价格89000元,月租是800元。房子每平方米价格相当于当时长沙市月平均工资的1.57倍;到2011年5月,这套房子的市价是390000元,月租是1000元。2001年购买该房产的收益p=p1+p2+p3。
p1——从2001年到2011年5月,这套房子的出租收益p1=100800元。
p2——如果仅考虑通货膨胀的因素,2011年5月,长沙的该房的价格应该是p2+89000=89000*310/74=373000元。p2=283000元,p2是由通货膨胀带来的。
p3=390000-373000=15000元。有时侯p3就是房价的泡沫部分。
如果在2001年购买一套二手房,到2011年5月,这套房子的出租收益+房价相当于2001年房价的5.52倍。
张先生在2001年掉入房产的“高市净率陷阱”,就是因为当时只是看到这个商铺的年收益达到了8.93%,而当时银行的一年期定期存款在扣税以后只有1.8%。他没有注意到其每平方米价格相当于当时长沙市月平均工资的25倍;张先生用200800元购买这个商铺,加上税费,实际投入是215000元。
到2011年,10年过去了,购买这个商铺的收益p分为三个部分:p=p1+p2+p3,由于在2001年落入了高市净率陷阱,p2+p3=0。到2011年5月,这套商铺的出租收益+商铺价格,相当于2001年商铺价格的1.51倍,即投资215000元,10年以后变为325000元。如果在2001年购买二手房,p2+p3远远大于p1;因此,同样投资215000元,10年以后将变为1187000元。
还有一个例子就是香港。香港的房地产泡沫是在1997年破灭的。
香港中原地产发布的报告显示,以10个大型小区的买卖合约登记平方英尺价计算,2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已经超过1997年水平,分别比1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。
在1997年,香港的房地产泡沫其实就是典型的房产的“高市净率陷阱”:1997年,在香港购买房子的收益p分为三个部分:p=p1+p2+p3,但
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