集体土地价格评估若干问题概述.pptVIP

集体土地价格评估若干问题;目 录;一、我国土地价格形式与内涵;;集体土地价格类型;三、集体土地权利分析;三、集体土地权利分析;三、集体土地权利分析;;;;三、集体土地权利分析;四、土地价格的理论成本构成;四、土地价格的理论成本构成;集体土地的价格可以分解为两大部分： 一是由城市边缘农地地价决定的价格； 二是由土地所在区位决定的区位地价。;集体土地与国有土地价格差异因素;集体土地与国有土地价格差异在测算方法上的表现;（一）建设用地评估 理论上来看，适合农村集体建设用地流转价格评估的有市场比较法、收益还原法、成本逼近法 鉴于各评估方法各有自己的限制条件和适用范围，所以在评估集体建设用地流转价格时，应该考虑不同的流转方式对价格的影响。;1、宅基地使用权价格评估 (1)成本逼近法 村集体内部 农用地取得费＋相关手续费：取得费的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失量。相关手续指办理宅基地审批的有关费用。 村集体之外 农用地取得费＋ 所有权收益＋相关手续费：;(2) 基准地价系数修正法 在制定了城镇基准地价的城区周边，采用基准地价系数修正法进行评估，再根据国有地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出作为集体建设用地的宗地价值。即国有转集有折扣法 在制定了集体建设用地基准地价的区域，直接进行系数修正可得。;(3)剩余法 根据周边住宅出租的客观租金还原测