世联城市综合体研究及经典案例.pptxVIP

1.1.1综合体（complex）的基本概念定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。1.1.2综合体（complex）的基本表现形式综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.1.1.2综合体（complex）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施) 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.1.1.3综合体（complex）的基本特征:综合体与单功能物业比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大1.1.3综合体（complex）的发展模式:本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式” 五星级酒店（“希尔顿”式）13 新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）2“OCT”广场、 “纪念公园”式（日本关西科学城）的公共场所具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）4引领潮流的展示中心5中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式 [硬件指标]中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式1五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素功能性举措/景观型购物中心（新型商业建筑形式）2新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——3“OCT”广场、 “纪念公园”式的公共场所人文性补充4具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心56DIS系统DSS系统(district identifications system)27(district service system)541232Block的构想6531center4GRID（网格）几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block PlanNBlock3Block5Block2Block6Cente