花园项目策略推广技术方案.ppt

本报告是严格保密的。 ;报告思维导图;;;;;城市属性 ;报告思维导图;09年上半年国家通过降低房贷利率，降低新房公积金等措施救市;09年下半年国家就通过二套房贷收紧，利率上升，加快中小户型土地供应，打击囤地等措施压制房价上涨过快;从图中可以看出，东面楼盘数量最多达到13个，与本案产生直接竞争的是成侯花园和西盛园;成侯花园——目前为城西片区的领导者，是本项目竞争对手之一;西盛园——与本项目距离最近，体量达到30万方，是项目最直接的竞争对手;报告思维导图;;;;;;市场问卷分析;以高福和常青???业园区的管理人员及周边改善型居民为本项目的主要客群;报告思维导图;本报告要解决的核心问题;报告思维导图;;成就区域中心化战略突围的三步走;报告思维导图;;金域中央位于市区城北边缘，与本项目相似同属于具有能牵引市区客户的地块;项目牵引市区客户的过程中同样受到客户认知和板块竞争的挑战，向外辐射困难;策略转变后，金域中央在淡市下、短期内取得了较好的销售业绩;营销推广策略;实现本土化只是一个基础，在满足了客户需求的情况下还必须做好产品精细化;区域产品面积集中，仅仅是做到面积细分还不够的，还需要在相同面积段情况下，针对不同的客户需求而展开需求细分;住宅产品策略： 全面超越市场现有水平 的产品系列： 附送系列—— 通过露台、入户花园等的附送实现实惠居家 舒适系列—— 通过附送使居家产品舒适度进一步升华 创新系列—— 位置较差处，通过创新重新定义价值体系;他们的生活刚刚进入一种稳定的状态，但是事业和社会地位尚且不稳定，属于一个上升的爬坡阶段，他们需要的物业并不祈求奢华、舒适，而是给自己及爱人一个依靠的港湾，疲累时得以栖息。;附送系列关键词：性价比/面积赠送;70-80平米左右2房户型：通过控制面积控制总价，同时通过凸窗、入户花园、露台、阳台等多个赠送点增强2房舒适性。;基本设置—— 区域最优产品，高附加值（30%赠送率），可改3房， 给客户绝对的实惠，提升项目在区域的绝对竞争力。;他们或处于青年或已步入中年为人父母，事业、生活均已处于稳定状态，小有经济实力，但想提升生活质量到较高的档次还是心有余而力不足，阔绰三房令其囊中羞涩，两房已不能满足需求，一部到位的经济型三房是首选；;舒适系列关键词：面积附送/功能细分和舒适度提升;100-110平米经济型3房户型：布局紧凑、动静分区合理；入户阳台及超大凸窗增加了主人情趣空间。;基本设置—— 南向、景观良好、方正实用、南北通透 主卧设置独立卫生间及衣帽间；主卧≥25㎡;他们年轻气盛，精力充沛，但工作用脑量较大，忙碌无序的生活使其向往的生活方式为：便捷、舒适、简单的“懒人生活”；;关键词：创新小复式;两房两厅 建筑面积：80-90平方米 赠送面积：45-55平方米 可改四房，约140平方米客厅、主卧开间3.9米、次卧开间也在2.9-3米左右 户型特征：高舒适度、高附加值、功能完备、合理;基本特征—— 高附加值，高创新，制造稀缺 分布在地块较差位置，提升整体质素 营销意义>产品意义;户型设计重点创新方向建议;商业关键词：一层商业挑高，内外街相结合;商业建议;建立产品优势之后，需要制造热点创造自我中心化，建立新的评估标准;星河国际，在区域竞争力和产品优势都不突出的情况下，通过营销突破成就了一个经典楼盘;主要策略2——推出国际化样板间 吸引客户上门参观;但实际成交客户——以做生意的潮州人为主，而不是国际人;报告思维导图;推售节奏;2010年采取小步快跑的方式依托展示的逐步呈现推高价格平台;;报告思维导图;;;;;;;