商业综合体开发与商业模式.pptx

Mainstay.C Nov 2013城市综合体开发与商业模式2013年11月课程综述课程结构战术部分前言 —— 商业地产行业历程；行业人才的培养及专业速进；第一章：商业地产行业解析；第二章：项目开发决策；第三章：商业地产开发与定位；第四章：主力店招商设计；课程结构第五章:商业项目推广 ；第六章：行业业务营销；第七章：商业地产各类相关合作方；第八章：项目运营管理实务；第九章：政策渠道的运用；第十章：模拟操盘节点；课程结构战略部分第十一章:公司管控体系；第十二章：企业历程分析 —— WD集团；第十三章：商业地产核心目的 —— 资产证券化；加课：地产企业崛起之路 —— 关于商业模式的建立；第十四章：商业地产的未来；前言 —— 开端简述中国商业地产历程1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；2000年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起；住宅地产的乐趣 —— 杠杆开发（有趣的利润模式）；权利与义务的关系 —— 所谓住宅配套商业（早期公建）；商业地产的乐趣 —— 近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；2002年底，商业地产开始作为独立行业出现（商业用地立项、40、50年产权）；2005——2008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现；2009——2010年，商业地产进入减速期 —— 减速的实质；—— 02年便利店一听可乐1.8元，每天卖100听；09年便利店一听可乐1.8元，每天还卖100听；经营未提升、租金上升有限，售价却翻了好几倍。投资商铺的回报率大幅缩水2011年，商业地产出现历史性机遇 —— 房地产政策改革与宏观调控；购物中心、百货大楼、底商、商业街；酒店、写字楼；公寓、商住；狭义商业地产游乐场；旅游、养老度假村；体育活动中心；停车场；库房；—— 只要通过经营能产生持续租金的不动产，都可以泛称“商业地产”好消息和坏消息，先听哪个？一个好消息 —— 商业地产的优点一、受政策性干扰小；二、中长期收益稳定、充分抵御通货膨胀（案例：10亿现金的波动价值）；三、租金利润丰富、且能够持续增长（案例：XD-CITY月租200美元/平米）；四、可随时低息融资（经营贷模式）；五、可令资产形成几何级数扩张；六、一旦形成规模化复制，有可能创造“无视”政策、 “无视” 成本、 “无视”竞争的霸王企业 （资产证券化）；一个坏消息 —— 商业地产的缺点一、商业地产入行专业门槛稍高 ——人才通常需要大量失败案例去培养 ；二、商业地产对于相关资源的控制难度比较高 —— 关于跨界；三、商业地产资金周转的难度非常高 —— 难以实现短期套现；四、商业地产前期风险超高 ——前期设计及定位失手、后期极难挽回。——人才是商业地产项目操作的核心前提——善战者，胜于易胜者，故善战者之胜，无智名，无勇功。哪类人才最重要在逆境中能够力挽狂澜的救火队员不一定优秀；在项目操作中不断提出新鲜点子的人不一定优秀；在竞争中采用奇特战术一击致敌的人不一定优秀。先胜后战，量敌论将——贾诩——良将往往是那种似乎没采用什么奇招便营销成功的人，以至于所有人最后都觉得：没什么了不起，换我也能干；—— 良将熟悉项目的规律，操作前已做好了充分准备，还没开战便已经胜券在握；—— 良将不会使项目有机会落入险境，之后再显示“力挽狂澜”的技能。将才分四类：其下：拥有丰富行业及实战经验的人；其中：熟悉行业规律，并依据规则办事的人；其上：洞悉行业规律，并在不违背规律的基础上随意发挥的人；上上：发现规律缺陷，颠覆现有规律创立新的规律的人。所谓“大师”多数人以为，大师是稀里糊涂混出来的。。。扬名立万的前提掌握规律，能先把简单的事情做好，才是发扬个性、创作精品的基础。商业地产多数问题出在哪儿?多数人无视行业规律，并在根本没有、也不打算了解规律的基础上随意发挥。所谓“万能”定位模型建筑形式一线城市二线城市　三线城市　商业中心办公中心社区中心卧城独立社区　公路较窄　展示不佳竞争强劲　消费力弱　工业城市旅游城市农业城市大型城市综合体◎◎×××◎△×××××△×中型城市综合体◎◎△××◎◎×××××△×小型城市综合体◎◎△△×◎◎△××××△×大型商业单体◎◎×××◎△×××××△×中型商业单体◎◎△△×◎◎△××××△×小型商业单体◎◎◎◎△×◎◎△△△×◎×邻里中心◎◎×××△×◎◎△◎△×△专业市场◎◎△◎△◎××××××◎×办公楼裙房◎◎△××◎◎×××△×××住宅裙房◎◎×××◎◎△××△×××办公楼底商◎◎△××◎◎×△×△×◎×住宅楼底商◎◎◎△◎◎◎◎◎△△△◎△商业街◎◎△◎△◎△△△×△×△×酒店◎◎×◎△◎◎△△×△×××办公楼◎◎△××◎◎×××△×△×公寓◎◎×××◎◎×××△△△×上表遗漏的事项还有很多且相对片面。鉴于商业地产的受制因素过多、不同