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CHINA 地名论坛 GEOGRAPHIC NAME 浅析土地抵押权 金克祥 一、土地抵押权的概念 取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有 土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对 土地上的房屋同时抵押。 作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分 3. 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒 权和优先受偿的相关权利。 山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我 从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土 国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能 地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押， 抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自 而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确 留地、 自留山等集体所有的土地使用权。但是为了 规定。 促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使 二、土地抵押权的客体范围 用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第 1.划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用 一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第 权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者 二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须 在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用 取得发包方的同意。 权。 由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的， 4.乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用 所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。 （1）土 权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权 地使用者须领有国有土地使用证。 （2）具有地上建 不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其 筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨 地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇） 土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。 （4） 村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权 经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部 应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以 门批准。《中华人民共和国担保法》第36 条规定：以 划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。 依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用 三、土地抵押权登记制度 范围内的国有土地使用权同时抵押。 由此可以看 1.土地抵押登记的作用。（1）抵押权的公示及生 出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵 效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世 押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该 权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会 划拨土地使用权同时抵押。 公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状 2. 出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让 况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性 方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所 的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要 有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用 条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告 者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后 知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信 取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土 息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自 地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作 己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的 出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式 意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地 40 中国地名 抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权 有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有 作出禁止性规定。