商品房买卖合同纠纷案件评析与对策.pptVIP

七、其他类 （一）案例评析 2004年10月10日，付江瑞起诉至法院称，其于2003年9月13日购买位于海淀区复兴路甲36号百朗园1810号房屋并和开发商金建公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定金建公司交付房屋日期为2003年12月28日。合同签定后，原告依照合同约定，将全部购房款1219735元交付被告金建公司。但金建公司未能按期交付房屋。经催促后，金建公司带原告验收房屋，被告才知道购买的房屋处在管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道，原告要求被告对所购房屋进行吊顶装饰，遭到金建公司拒绝。原告认为金建公司故意隐瞒该房屋处于设备层这一事实，交付的房屋与样板间严重不一致，严重侵犯了原告的知情权。原告要求：1、被告金建公司应该为该房安装吊顶并尽快交付；2、因金建公司的原因逾期交房使原告遭到损失，其应承担逾期交房的违约责任，并支付该房自2001年12月28日至实际交付房屋之日期间的物业管理费、供暖费。3、赔偿因管道层引起的房屋贬值的损失。 被告辩称，原告起诉延期交房不是事实，我方在2001年12月12日就向所有业主发出入住通知书，付江瑞也是按该通知书的时间在2002年1月2日到我方办理的入住手续，我方认为办完入住手续后我方交房工作就已经完成了。我方和物业公司交接后，把钥匙交给物业公司，付江瑞应当去物业公司办理其他验收等相关手续，付江瑞自己没有办理其他验收等相关手续不应当向我方要求赔偿损失。付江瑞诉称我方故意隐瞒其购买的房屋处于设备层不是事实，卖房时我方的业务员已经告知付江瑞该房处于设备层中，现在付江瑞诉称我方隐瞒事实没有证据证明，故不同意付江瑞的诉讼请求。 法院经审理查明，双方签字认可的附件一房屋状况（房产平面图）中，没有注明该房屋是管道设备层。金建公司称双方在签定合同时已口头告知付江瑞1810号房屋是设备层，未举充分证据。由于金建公司交付付江瑞的房屋属于管道层，金建公司事先又未声明，其交付的房屋与双方确认的房屋房产平面图内容不符，标的物存在明显的瑕疵。法院实地勘察，该房屋室内部分空间吊顶后不超过2.31米，不符合民用住宅设计规范。付江瑞所购买的房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差，并形成属于公用面积部分由付江瑞个人承担的结果，损害了付江瑞的个人利益，付江瑞要求按房地产企业交易惯例对其购买的位于管道层的房屋减少价款的请求合理，应参考与其处于同一管道层的房屋售价酌情考虑。关于房屋的交付使用问题，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即“交钥匙”。金建公司没有在约定的期间内向付江瑞交钥匙属于违约行为。根据双方约定，每延期一日，甲方按照乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金。付江瑞要求金建公司承担逾期交房违约金78342元的请求没有超出双方约定的违约金数额。 法院认为：原告购买的1810号房屋处于该楼管道层客观存在，金建公司没证据证明其已向付江瑞告知该事实，金建公司应当承担违约责任。由于金建公司欲交付的房屋不符合合同的约定，付江瑞有权拒收房屋，在付江瑞拒收房屋期间，应视为金建公司逾期交房。原判确认金建公司违约并支付违约金是正确的，本院对金建公司之“付江瑞没有在约定的期间取得钥匙系付江瑞自身原因造成”说不予采信。故法院判决：一、本判决生效后十日内，北京金建房地产开发有限公司将位于北京市海淀区复兴路甲三十六号百朗园一八一零号房屋钥匙交给付江瑞。二、本判决生效后十日内，北京金建房地产开发公司支付付江瑞吊顶费七千四百七十七元。三、本判决生效后十日内，北京市金建房地产开发有限公司退还付江瑞购房款十二万一千九百七十三元五角。四、本判决生效后十日内，北京金建房地产开发有限公司赔偿付江瑞逾期交房的违约金七万八千三百四十二元。 与此类似的案例还有，徐高诉北京中鸿天房地产有限公司“房屋内通过暖气管道”案，法院依据鉴定结论，判令北京中鸿天房地产有限公司赔偿徐高房屋价格的2%。 （二）案件评析与对策 本案中金建存在以下问题，致使其承担法律责任：1、管道层未公示；2、入住手续不完善。 首先，在开发商明知其销售房屋属于管道层的情况下，应当明确向买受人声明；由于显然有别于普通的商品房，开发商应与买受人签署合同补充协议或在附图明确标示；防止买受人以交付房屋不符合合同约定，要求开发商承担违约责任。 其次，根据法律规定及合同约定，开发商交付房屋，买受人收房的标志就是“交钥匙”；即如果开发商需要完成合同约定的交房义务，将房屋的转移占有，就必须将房屋