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* 投资性房地产 企业会计准则第3号 投资性房地产概述 初始计量 后续计量 转换 处置 投资性房地产概述 制定背景：随着经济发展和投资观念改变，将房地产作为投资手段已非常普遍，甚至成为一些企业的新的经济增长点。过去，非房地产企业将以投资为目的而持有的土地使用权及房屋建筑物分别作为无形资产和固定资产核算，并分别进行摊销和折旧。但是这些资产的净值不能反映其真实价值，甚至其市场价值大大高于账面价值。 房地产企业按照财政部的规定，对出租的开发产品设置“出租开发产品—出租产品、出租产品摊销”。期末，对意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值作为“存货”项目；对于以出租为目的的开发产品的账面价值作为“其他长期资产”项目，反映在报表中，但本质没有变化。 投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 (即：不是自用，而是用于投资） 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 设“投资性房地产”科目进行反映，按照投资性房地产类别和项目并分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。在会计报表中将单列“投资性房地产”项目。 投资性房地产概述 本准则规范下列投资性房地产： ㈠已出租的土地使用权。 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如。甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议。甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。???? 对于以经营租赁方式租人土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产概述 二、投资性房地产的范围 ㈡长期持有并准备增值后转让的土地使用权。 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 投资性房地产概述 二、投资性房地产的范围 ㈢企业拥有并已出租的建筑物。 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。比如，甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司，租赁期2年。对于甲公司而言，自租赁期开始日期，这栋厂房属于其投资性房地产。企业在判断和确认已出租的建筑物，应当把握以下要点：????1、用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2、已出租的建筑物是企业与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 3、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产 投资性房地产概述 下列各项不属于投资性房地产： ㈠自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如。企业出租给本企业职工居住的宿舍。虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产概述 二、投资性房地产的范围 ㈡作为存货的房地产。 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动。产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此。具有存货性质的房地产不屈于投资性房地产。 从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货。即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地。也不得将其确认为投资性房地产。 投资性房地产概述 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产概述 土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地