城市山林一期价格表制定策略2006教学文稿.pptVIP

价格表制定策略 中原地产 传统的价格表制作方式 横向评分法：最常用 分栋定价法：适用于仅2~3栋塔楼 分批定价法：适用于分批推售形式 分类定价法：适用于产品差异性较大的项目 直接定价法：适用于规模小或极高端产品 我们采用何种定价方式 根据自身情况 根据市场行情 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 通过对三类的总体评分得出三类单位均价水平 三类单位均价试算： 基准价 8340 　 　 　 　 项目 一等 二等 三等 合计 目标均价 套数 296 287 318 901 　 面积 33338.58 27114.58 26484.44 86937.6 86937.6 均价 8915.2 8709.4 7764.8 8500.5 8500 金额 297,219,189 236,150,425 205,647,110 739,016,724 738,969,600 平均面积 112.63 94.48 83.28 96.49 　 修正值 8920 8710 7760 　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 9440 8220 9220 第二步：横向评分 选择9楼为标准层 每类产品内部分别评分 各类产品差异点不同，制定的权重不同 各类评分权重 A类 分类 权重 景观 20% 视野 30% 朝向 20% 噪声 10% 户型 20% 分类 权重 景观 30% 视野 20% 朝向 10% 噪声 10% 户型 30% 分类 权重 景观 15% 视野 30% 朝向 15% 噪声 5% 户型 20% 路冲 15% B类 C类 第三步：纵向定价 以9层为标准层，向上递加，向下递减层差 A类单位：低层20、高层30 B类单位：低层20、高层40~50 C类单位：低层50、高层30 第四步：特殊定价 赠送面积部分单独加价 (入户花园单独加价，赠送挑高露台加价，赠送奇偶数露台加价，并且视露台位置不同加价不同） 入户花园 1500 顶层双层露台 2500 客厅送露台 3500 餐厅送露台 2500 卧室送露台 1500 入户花园＋顶层双层露台 4500 入户花园＋客厅送露台 5500 入户花园＋卧室送露台 3500 个别楼层受外围建筑物或自身会所、幼儿园影响，在层差上特殊调整： 受项目东侧建筑物遮挡，1单元C单位9楼（以下）降低100元/平米；8楼（以下）再降低100元/平米； 受项目幼儿园及会所影响，1单元B、C单位，2单元B、C单位7楼（以下）降低100元/平米；6楼（以下）再降低100元/平米； 受项目会所影响，3单元B、C单位，4单元B、C单位6楼（以下）降低100元/平米；5楼（以下）再降低100元/平米； 受项目幼儿园影响，10单元B、C单位，11单元B、C单位7楼（以下）降低100元/平米；6楼（以下）再降低100元/平米； 受项目会所影响，10单元A、D单位6楼（以下）降低100元/平米；5楼（以下）再降低100元/平米。 受小区垃圾中转站影响的单位单独调整 9单元D单位5楼（以下）降低200元/平米，4楼（以下）降低200元/平米，3楼（以下）再降低200元/平米； 9单元C单位5楼（以下）降低100元/平米，4楼（以下）降低100元/平米，3楼（以下）再降低100元/平米。 受地下停车场出入口影响的单位单独调整 1单元B、C单位，2单元B、C单位4楼（以下）降低100元/平米；3楼（以下）再降低100元/平米； 9单元B、C单位，12单元A单位4楼（以下）降低100元/平米；3楼（以下）再降低100元/平米。 个别受项目冷凝塔影响的单位单独调整 3单元B、C单位，18楼（以上）降低100元/平米；19楼再降低100元/平米； 8单元B、C单位，18楼（以上）降低100元/平米；19楼再降低100元/平米。 备注：冷凝塔位于3、8单元（南向）楼顶 * *