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深圳发布城市更新细则? 开发商禁进小区设改造办公室 2012-02-08 08:55 来源:南方日报 昨日，深圳市政府召开新闻发布会向外界公布深圳市政府2012年1号文《深圳市城市更新办法实施细则》(以下简称《实施细则》)。《实施细则》中作出明确规定，城市更新单元内要有大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等，而对于此前开发商纷纷进驻旧住宅小区“博旧改”等现象，此次《实施细则》中对于旧住宅小区的改造规定“不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请”，“旧住宅区改造都要由各区更新主管部门统一组织开展”，深圳市规划国土委副主任薛峰表示。 　　城市更新项目15%面积须交给政府 　　据悉，2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行之后，深圳市又相继出台了一系列配套政策，比如《关于深入推进城市更新工作的意见》、《深圳市城市更新提速专项行动计划》等重要文件，以及《拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行)》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等配套文件，通过配套文件的规定，形成了较为系统的的城市更新政策体系。深圳市规划国土委副主任薛峰表示，上述配套文件都是在2009年12月1日施行的《更新办法》后出台的，《实施细则》作为《更新办法》的配套性规定，重在对《更新办法》的规定进行细化和补充。 　　“(实施细则)将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式承担社会责任，发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。”薛峰指出。与这一理念相对应的是《实施细则》要求，城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%，并且城市规划或者其他相关规定有更高要求的，要从其规定。 　　不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请 　　对于拆除重建类城市更新项目的实施方式，《实施细则》予以规定包括：(一)权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。(二)市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。(三)合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。(四)政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。 　　关于城市更新的实施主体和项目监管问题，《实施细则》作以下规定，当城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。 　　对于以旧住宅区改造为主的改造项目，实施细则特别要求，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。 　　“以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报”，深圳市城市更新办副主任谭权表示，这意味着“今后不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请”。 　　此外，《实施细则》还明确，在项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监管措施。在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。 　　原特区“城中村”拆除重建要“整村”进行 　　昨日在新闻发布会上，深圳市城市更新办公室副主任谭权对于《实施细则》做出