福州商铺投资全攻略.docxVIP

标签： ?俗话说“一铺养三代”，“买个好铺睡一觉”。但商铺投资也绝对不是保险箱，高回报与高风险始终是一对孪生姐妹，形影相随。相对住宅而言，商铺需要更高的投资技巧。城市发展规划、商业网点布局、商业硬件配套、地区人流量等诸多因素，往往决定了商铺投资的成败。 ??? 今年，随着 冠亚广场、宝龙广场、 财富第一街等商业地产项目即将陆续告竣，福州商铺的供应面积出现大幅度增加，商铺的类型和地点也更趋多样化。在投资者选择的余地更大的情况下，消费者该如何回避风险、理性选择适合自己的商铺？投资又有哪些诀窍呢？ ??? Shoppingmall：考量投资价值要素 ??? 今年，冠亚广场、 宝龙城市广场、万象城等Shoppingmall在福州相继投入建设。业内专家认为，Shoppingmall作为一种全新的商业业态，投资额大、回报率高。但是，如果盲目跟风，则潜藏很大的风险，投资者应该从八个方面考量其投资价值。 ??? 考量一：招商情况 ??? Shoppingmall模式的核心是“若干个主力店+众多专业店”。开发商的盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价值所带来的巨大提升空间。如果开发商主力店招商不理想，势必影响人气聚集，整个Shoppingmall就群龙无首，其他专业店的经营也将受到影响。 ??? 考量二：商业环境 ??? Ｓhoppingmall所在地区的商业环境、商业竞争状态、所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围，投资者应高度重视的因素。比如，冠亚广场地处鼓楼商圈，是福州目前商业设施最成熟的核心区域，四周为东百、东方百货、大洋、新华都、津泰路商业街所环绕，商业气氛鼎盛，拥有庞大的客户消费群体。 ??? 考量三：“可视性”好 ??? 商铺的“可视性”指商铺在平面、立面范围内容易被消费者看到。“可视性”和商铺的方位、交通条件乃至整个项目的宏观布局有关。一层、靠近出入口的商铺，“可视性”显然是最好的。 ???? ??? 考量四：交通条件 ??? 交通条件往往决定着可能到访客流量的潜力。Shoppingmall作为大型购物中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体，定位多为2～4小时交通消费圈，辐射覆盖周边县市。比如，莆田、宁德、南平的部分高端消费者，周末就有可能被吸引到福州的Ｓhoppingmall购物。 ??? 考量五：停车场所 ??? 具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是因为福州有车族无处停车，或停车条件差，人们不愿进停车场停车，这在很大程度上损害了有车族的购物动力，而有车族恰恰又是消费的主力军。冠亚广场这方面做得相当不错，按每个车位40平方米的标准，建造了拥有600多个车位的地下停车场，同时，出入口按双车道设计，6部电梯直通地下车库，从硬件上引导客户停车入库的习惯，让客户走出车门的瞬间便进入精彩缤纷的商业天地。 ??? 考量六：规划科学 ??? 以营造整体流畅的交通动线为基础，通过功能主题在整体动线上的交错分布，如购物———休闲———购物———娱乐———购物———餐饮，不断为客户带来新鲜、轻松的欢乐主题，消除顾客逛荡产生的疲劳感。 ??? 考量七： ??? 硬件要素 ??? 指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等。这些要素对商铺的功能影响很大，同时，也是其自身品质的最重要因素。 ??? 考量八：运营特点 ??? 商铺多数属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响具有绝对的参考价值。要看开发商是否自己或聘请专业的运营商，对整个广场进行统一规划、统一招商、统一主题形象、统一商场管理、统一员工管理、统一财务管理、统一售后服务，综合打造广场整体商业形象，以带动未来商铺租金、价值的全线上扬。 ??? 大卖场和商业街：铺位影响投资成败 ??? 商业街中的“经典”旺铺，是很多投资者追求的商铺投资类型。因为其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但是，纵观福州的几个大卖场和几条成熟的商业街，虽同处一个卖场或同一条街，经营同一商品，为什么有的商铺能日进千金，而有的商铺却难以维系？投资专家分析，除了经营者主观因素外，位置是影响商铺旺不旺的一个关键因素。 ??? 假定有一条商业街，你要在这条商业街上选择一个铺位开店，你该选哪个位置的铺位呢？营销专家们研究发现，要找出最佳的商铺位置，首先应区分两类不同性质的商业街，一类是复合式商业街，即商业街上的店铺经营范围五花八门，各适其式；另一类是专业商业街，即整条步行街上的商铺基本上都卖同一类商品，如服装一条街、电器一条街之类。如果是复合式商业街，最好选取靠近步行街两端的商铺，这个位置的商铺通常客流量大，成交活跃。但如果是专业商业街，则不宜选取靠近两端的商铺。 ???