伟业顾问2011年北京昊泰地产门头沟黑山项目沟通文件教学讲义.ppt

开发商概况 第 * 页 开发商需求分析 北京昊泰房地产开发有限公司成立于2000年5月24日，原为北京京煤集团有限责任公司的控股公司。2010年底，根据京煤集团发展需要，将昊泰地产公司并入北京金泰房地产开发有限公司； 北京金泰地产开发集团作为昊泰地产控股股东，是京煤集团投资控股的一家专业房地产开发企业，享有一级开发资质，以“城市运营商”为企业定位，以“复合地产+区域运营”为发展战略，在创造人居新品质的道路上不断前行； 公司开发的第一个项目惠民家园小区总建筑面积487609平方米，该项目位于北京市门头沟区中心，是门头沟区重点危改项目。 北京京煤集团有限责任公司 北京金泰地产开发集团 北京昊泰房地产开发有限公司 惠民家园 开发项目 地缘型集团公司，具备较好的口碑效应，绿岛水岸的开发，使得公司操盘更加品质化、精致化。 第 * 页 对本项目期望 开发商需求分析 项目商品房一半将用于集团内购，约400—500套； 开发商要求项目快速回款，以保证现金流充足； 项目面向主要市场考虑，产品设计对未来预留空间。 结合目前市场环境及资金压力，项目本着安全开发策略，稳健但不保守，保证市场主流需求的同时为后续发展趋势预留合理调整空间。 项目本体研究 第 * 页 小体量综合开发 规模因素 周边大兴拆迁、保障住房，配套相对较差 环境因素 路道宽敞、通达性较高 位置交通 容积率水平为 3，限高60米 经济指标 偏离传统核心区 区位条件 小结 公租房，内购，现金流 甲方需求 区位、规模不具备优势 回迁包围影响品质 产品规划受限 小盘精雕 商业托幼营造 合理布局 有效区隔规避 突破包围 市场差异取胜 第 * 页 区域价值发展判断 市场发展现状梳理 区域价值发展判断 第 * 页 门头沟之于北京 两轴：沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴； 两带：包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部生态带”；多中心：在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力。 城市生态涵养发展区：包括延庆、密云、怀柔、平谷、门头沟； 门头沟是唯一 一个距离北京最近的生态涵养区，与北京的对接最紧密。 门头沟 门头沟隶属北京城区规划的“两轴、两带、多中心” 的西部生态带上，是距离 北京最近的生态涵养发展区，但发展并不突出。 第 * 页 区域价值发展判断 门头沟经济发展现状 经济状况与同处生态涵养区的几个地区相比相对落后，但近年经济增长速度较快，提升空间很大。 2011年，城镇居民人均可支配收入达到29172元，比上年增长15.2%。全区实现地区生产总值（GDP）102.7亿元，比上年增长18.8%。 2011年第一、第二和第三产业稳定增长，占GDP的比重分别为1.8%、51.9%和46.3%。 门头沟无核心产业拉动，主要依靠地缘京煤等老企业，目前正处于转折点，未 来以第三产业为带动。 第 * 页 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 减缓发展期 快速发展期 平稳发展期 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主 数量与质量并重 平稳发展 以质量为主 数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 人均GDP与房地产发展的关系 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2010年门头沟人均GDP4100美元左右，“十二五”规划到2015年人均地区生产总值达到7000美元以上，房地产市场从快速发展期逐渐向平稳发展期过度。 高速发展的城市经济是城市房地产市场快速发展的助推器，在经济的带动下， 门头沟房地产市场逐渐由刚需及改善阶段向改善为主阶段过度。 门头沟房地产发展阶段 区域价值发展判断 行业内部访谈 丽景长安，销售经理 “本地人相对闭塞，依赖当地产业生存发展，相对北京其他地区，属于自给自足的生活状态。外来人较少，当地的房地产市场客户80%为门头沟常住人口，改善升级及部分拆迁客户为主，这类客户对于现在的2万的房价还是可以接受的，因为当地的二手房都已买到1.8万，所以对于本项目而且是精装修很满意。还有一部分客户是海淀和石景山地区的，随着阜石路快速公交的开通，便利的交通和优美的自然环境是吸引客户的主要原因。” 全区常住人口为29.0万人，同2000年第五次全国人口普查相比，十年共增加2.3万人，增长9.0%。平均每年增加0.2万人，年平均增长率为0.9%。全区常住人口中，外省市来京人员为4.7万人