现时条件下房地产企业运营策略选择.ppt

现时条件下房地产企业运营战略选择 2008年12月 一、现时房地产运营市场环境 2008年国家宏观调控政策作用显现，加之世界金融海啸影响，中国房地产市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，并在短期内难以走出观望，炒房者因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求更为谨慎，商品房交易量大幅下降，房价逐步开始下滑，房地产市场景气回落，开发企业迎来新一轮“洗牌”，留存在市场当中的真正的住房需求者对房地产产品提出更高要求，未来市场竞争会更加激烈。 二、现时房地产开发企业的生存状态 1、做得比较好的企业，企业运营所需现金流充裕，在售项目已进入成熟期或尾期。 2、大多数房地产开发企业，它们占房地产企业总数的60%~70%。这部分企业的负债率比较高，大概达到70%~80%。不可否认，开发企业的负债率可能还会持续升高。因为企业的短期负债融资结构，导致其有可能无法偿还债务。在销售状况不佳的情况下，债务利息只会越滚越多，即使银根放松，负债率仍有增长的趋势。 二、现时房地产开发企业的生存状态 3、少部分房地产开发企业，它们占房地产开发企业总数的10%~20%。这些企业在当前的市场状况下，可能会支撑不下去，继而被淘汰出局。这类公司大多数都有一些存续的房地产项目，一旦出了问题，消化这些存续项目可能要花费相当长的一段时间。 三、现时房地产开发企业的选择 1、 通过与产业整合者的协同，实现价格变现，良性退出后寻求新的投资领域。 2、通过调整自身的结构特点，重新定位，寻找到在产业生态系统中的位置，完成自身在新的产业生态系统中的价值获取，以此实现可持续性发展。 三、现时房地产开发企业的选择 3、通过自身的创新与努力、政府的扶持成为引导本地区产业中的主导型房地产企业，通过对外的市场拓展、品牌塑造，建立起具有市场影响力和产业链号召力的优势品牌，以此为龙头，引领和带动产业集群的发展。 四、优胜劣汰——什么样的房地产运营企业能够生存 1、比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业 。 2、比资源——资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。 3、比战略——有战略规划的企业才能留下。 四、优胜劣汰——什么样的房地产运营企业能够生存 4、比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。 5、比品牌——品牌效应，增加发展的无形资产基础 。 6、比增值——化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。 五、硬币的两面——机会所在 1、市场规范：市场的游戏规则越来越规范，土地资源上的强弱势地位将由资本与品牌等因素决定，而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给企业越来越显著的优势。 五、硬币的两面——机会所在 2、市场出现底部的可能 最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重， 地价相比而言较低，收购其他房地产项目也在低位。 随着流动性的逐渐释放，加之住房刚性需求的存在，目前阶段可能是最好的时机。 五、硬币的两面——机会所在 3、政府扶持与政策支持 房地产业是一个涉及面广、带动系数高的行业，我国每年钢材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1：1.17促进作用。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。 五、硬币的两面——机会所在 从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。 地方政府的财政收入与就业状况与此密切相关。 六、痛并快乐着——策略选择 1、正确把握未来的宏观经济趋势，把握金融变局对房地产格局与演变方向，以把握中国经济转型和升级财富路线图。 2、深入细致的洞察企业成长秘密，兼容并蓄，锐意进取，长远做好企业规划。 3、深刻回顾对经济、商业、房地产的历史发展，把握未来大格局中的价值和战略方向，推动企业和个人在金融变局下规避多种风险，引导创新，联合战略空间。 六、痛并快乐着——策略选择 4、需要对现实场景进行深刻、有效解析，审时度势，提供切实可行的升级转型关键路径。 5、强化危机意识，看懂巨变本质，迎合机遇与挑战，改变当前众多企业家与地方官员“温水煮青蛙”的危险境地。 七、对目前形势的反思与关键要素分析 1、中国房地产市场的独特性 95年以前，我国的房地产市场是不流通的市场、是国家垄断的市场。之前房地产的分配方式依附于计划经济体制