精品文案贵阳世纪新城商业项目营销战略和策略.pptxVIP

贵阳世纪新城项目商业营销战略和策略;报告结构;项目情况回顾;世纪新城项目是90万规模大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团（共约30万㎡）重新启动;5组团为大型集中商业将在项目末期开发，3、4组团也有部分商业;项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心理距离远;项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强;项目周边人流量少，人气不足，租金处于城市洼地;两城区是商业用房最密集的区域。金阳是热点供应片区。项目在市场不处于商业热点区域内;世纪新城半山居销售价格5305元/m2，远低于其他两城区商铺均价;通过对发展目标、项目条件和商业市场的分析，本项目定位于：;三组团以中高档餐饮为主，引进部分茶楼、咖啡吧、酒吧等休闲商业，另辅以少量的生活配套商业;;五组团 -1F 功能业态布局建议;五组团 1F 功能业态布局建议;五组团 2F 功能业态布局建议;;综合体裙楼各楼层功能建议;项目情况回顾;目前市场推出楼盘近三十个，06年之前开始销售的楼盘中，超过一半的销售率都还低于50%;2006年，年消化量过万的项目仅3个，单个楼盘最大年销售量不到1.4万㎡;;05、06年商业用房销售面积仅为批准预售面积的1/3，严重供过于求。同时，06年商业用房投资额低于前两年，反映了开发商对后市信心不足。;目前在售几个大项目存量之和约50万m2，按照2006年水平年销售量11.53万m2计算，市场存量消化需5年时间;2007年土地放量供应，供应总面积相当于00-04年五年的供应量之和，商住性质土地总面积为713,278m2，未来商业用房供应还会持续大规模增加;从各楼盘商铺销售情况看，小面积商铺受到市场青睐，大面积商铺则销售困难，销售周期长;楼层越低，销售情况越好。一层的销售普遍好于二、三楼，高楼层的大面积铺位销售情况非常差;小结：面临残酷的竞争环境;项目情况回顾;;小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期;中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产;大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强;根据产品的总价范围，我们将客户分为三个层次;客户需求特征及成交敏感因素差异化总结;;项目情况回顾;;投资回报的稳定性、安全性、增值性;;针对客户心理距离大大远于实际距离的特点，注重对区域价值的挖掘与区域形象的打造，还要通过各种活动，把客户吸引到项目现场来，让其亲身感知项目实际距离。;潜在客户共性总结对营销工作的启示（2/2）;项目目标解析;核心城区和金阳是商业用房的热点供应片区。项目在市场不处于商业热点区域内;世纪新城半山居商铺销售均价5305元/m2，远低于其他两城区商铺均价;项目铺位面积偏大，三组团大部分铺位面积超过100㎡。较高的投资门槛将导致部分中小投资者望而却步;四组团商业总面积13903㎡，为高层底商，共三层，局部二层;硬件上的问题，使得三组团商铺在垂直组合和水平组合的使用上，都受到很大的制约，只能在后期采取技术手段解决;;案例研究的目的与选取原则;案例研究的目的与选取原则;金地88街靠近合肥城市二环，属于社区配套商业。区域形象较差，人气不足;项目前期——社区商业配套，靠近城市二环，区域形象较差，存在抗性。投资者信心不足;立势——“情景式商业街”概念将自己树立成标杆，与其它项目建立区隔。吸引投资者关注;将活动进行到底——通过名人效应，吸引全城目光，并通过招商先行、宣传品牌商家，为投资者注入强心剂;始终以客户需求为出发点——铺位划小，降低投资者门槛，以吸引更广泛的客户群体。“返租销售”进一步降低客户风险，为投资提供安全保障;在不得已的情况下，通过高强度、快节奏的营销活动一气呵成，在最短的时间内聚集起大量客户;始终以客户需求为出发点——整合各项卖点，建立基于满足客户需求的客户价值体系。给投资者一个可预期的美好未来;关键举措：制造热销局面，引导投资者。客户追捧改变客户对项目价值的判断;用概念创新为项目树立高形象，强势营销，快速聚客。招商先行、引入品牌商家的营销方式极大的增强客户信心，促使其迅速购买;万科城位于深圳北部关外，周边以工业区为主，市场认知度低，周边商业以低档次卖场为主;项目前期难点——陌生区社区商业，区域存在抗性，投资者信心不足;万科城商业的营销经历了从前期铺垫、到蓄势，再到最后实现火爆销售这三个阶段;万科城通过软文、研讨会等进行前期铺垫，从城市规划、未来发展趋势等方面消除投资者对区域的疑虑，淡化区域不利形象;;整合卖点，建立基于客户需要的项目价值体系;降低投资门槛——大部分铺位控制在100平方米以内;招商先行的策略和带租约的销售方式进一步为投资者提供风险保障，有效增强投资者信心;通过招商先行、带租约销售、树立