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龙湖项目成本管理与控制;;;;龙湖成本管理的目标;成本; 龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势 。 ;;龙湖成本管理的目标;目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算” ;目标成本管理内容;目标成本管理原则;成本管理未来的发展方向;;成本管理部分管理制度;龙湖成本管理体系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作业指导书）;;龙湖项目主要成本费项;主要费项科目：;序号; 建设部2000年9月18日发布 《房地产开发项目经济评价方法》 第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”;成本测算费项表比较;讨论： 你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同 ;结论： 各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同 ;以项目为管理对象 项目的完全直接成本测算分解 间接成本测算分摊;龙湖项目制管理组织形式;龙湖项目部主要职能 产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证;实行项目管理后公司和部门职能 公司 土地竞拍、资金保障、人力资源 部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员;项目职能岗位;;;目标成本测算的条件和方法;;正向测算： 测算依据 （产品标准、市场情况、历史成本数据库） 测算方式 （估算、概算、预算） 团队工作 反向倒逼： 确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算成本;目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期???利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本 目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线;龙湖目标成本管理的阶段;土地投资论证阶段;土地投资论证阶段成本测算;责任部门;土地阶段成本测算方法： 成本经验值估算法 参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算;;;;项目启动阶段成本测算;项目团队 ;拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等 项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化 项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；; 目的 对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务 指标，识别项目风险，提出预案。 项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、 做出承诺;项目启动阶段的成功标志  项目启动会;主要内容（成果） 《项目定位》 《项目建造标准》 《体验区选址、定位及开放计划》 《项目一二级计划》 《项目分期、材料供应方式范围》 《项目目标成本（启动）》 《项目合约规划》 《投资分析模型（启动）》 《方案设计任务书》 《景观方案设计任务书》 《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有） 《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》;项目投资经济分析模型;; 模型的基本结构 模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。;;;;;;建筑技术经济指标对项目评价指标的影响;****项目工期延后对项目评价指标的影响;设计阶段成本分解;工程部; 设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段的成本测算和分解 方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点 初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本;案例：