商业项目营销沟通方法.ppt

* 案例研究小结 * 案例研究可以得出，商业、住宅和区域三者之间的一般价值关系 研究商业、住宅和区域三者间的价值关系，可以很容易的看出商业分为三个级次： 第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街 第二级次：区域级商业——street mall 第三级次：社区级商业——邻里商业街 住宅价值 区域价值 1 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ street mall 2 4 3 商业分类 邻里商业街 专业特色街 Street mall 休闲街 商业价值影响 启动期考虑 发展期考虑 1 邻里商业街 2 专业特色街 休闲街 3 4 * 城市新区大规模社区内的商业开发，除遵守商业发展规律外，还要关注以下几点 商业配套与住宅开发：大规模社区内的商业开发重点关注的问题，是商业配套如何最大化的为住宅增值，也就是商业配套如何更好的满足社区及区域居住人群的消费需求，这需要根据消费者不同的消费层次和需求进行商业设置； 新区商业开发的时机和节奏：成熟区域商业供应相对静态，商业需求相对动态，商业开发重点是根据需求的发展，寻找未被满足的市场或竞争相对小的细分市场；新区商业则供应、需求都相对动态，商业开发的重点是如何把握区域商业市场发展，最大化的满足市场需求，同时最小化的降低潜在竞争风险。 商业配套与区域发展：大规模社区商业配套要和城市商业体系连接，通过项目开发运作，满足区域商业消费需求，提升区域价值，形成区域土地峰值，为企业和社会创造更大价值； * 5. 项目发展初判 * 本项目商业发展策略：国际多功能商旅休闲文化体验中心 1.中高端服务业吸引商务旅游人群 商旅 特色 文化 2.特色婚庆主题商业，主动拉动消费 3. 纯粹英伦风格建筑，情景化体验中心 * 本项目商业功能定位主要有三个方向 类型 外向型主题商业 区域型特色商业 社区型商业 条件 强势的旅游资源及生态城、主题公园等强势资源 特定的高新产业园区及旅游区基础带来的商业流通空间；交通便利，区域辐射能力强。 本项目以及未来中新生态新城等居住区带来大量消费人群 商业形态 教堂、 广场、 英伦风情商业街为主 集中商业为主，如酒店、商旅休闲会馆等 社区底商为主，主要服务于社区或社区附近居民。 功能构成 婚庆主题，及与婚庆相关配套服务等 商业零售及服务、休闲、娱乐、文化、餐饮等高端服务业 商业零售、餐饮 商服、休闲、娱乐 规模 一般规模适中 特定消费群体 规模较大 1－2家主力店 规模小 几乎全是零散商铺 形成动因 主动修建，主动经营 主动经营 必须存在 城市关系 对外的，城市的主题中心 对外的，成为城市的特色消费中心 对内，封闭的 * 功能定位结合项目开发目标 区域型商业 集中商业（酒店+超市+商务温泉会所） 外向型商业 特色商业街 社区型商业 临街底商 支撑本项目高端居住形象，提升住宅价值 增强与城市消费的联系，提升区域形象，提升区域商业价值 提升区域价值，获取区域提升产生的溢价 * 商业规划：三大功能区划分 婚庆主题服务区 餐饮休闲娱乐区 情景商街 公共休闲广场 休闲 广场 三级功能区： 婚庆主题服务区 餐饮休闲娱乐区 情景商街 公共休闲广场 * 三级商业体系： 区域型商业：集中商业（星级酒店+超市+温泉商务会馆） 外向型商业：英伦风情特色商业街 社区型商业：临街底商 商业规划：建立三级商业体系 星级酒店 超市+温泉商务会馆 社区商业 英伦风情商业街 教堂 * 特色商业街：天津最具特色的英伦风情时尚休闲商业街，以餐饮和情景化购物为主导 商业业态：以餐饮和休闲购物为主，包括酒吧、咖啡厅、茶艺、工艺品、时尚饰品、艺术工作室、英式风情特色礼品店； 目标客户以滨海新区旅游人群、天津市区小资一族、成功人士、外籍人士、商务客人等为主。 纯粹的英伦风情建筑风格以及精致的规划营造出强大的情景化氛围； * 集中商业：以区域商务旅游消费为主、满足市域时尚引领性消费为辅的时尚休闲商业区 商业业态：酒店、超市、娱乐、温泉商务会馆等商务类配套i，包括会务中心、健身俱乐部、美容spa、KTV、酒吧等； 以区域内的商务人群、旅游人群消费需求为主，在区域中高端需求为支撑的基础上，设置部分国际化时尚业态，实现“天津最具国际水平的时尚休闲商业区”的整体定位； * 项目开发节奏 区域型商业 集中商业（酒店+超市+温泉商务会馆） 外向型商业 特色商业街 社区型商业 临街底商 根据项目已建设特色商业街的情况，建议项目开发时序： 成熟期 发展期 起步期 树立区域商业形象； 初期招商以社区型业态为主，适当引进特色商业以满足定位 随着各组团住宅建设，开发社区商业，满足日常生活需求，对住宅增值； 对特色商业街进行业态调整，逐步减少生活型商业，增加特色商业业态，打造具有广域消费