商业地产市场调研资料国际广场项目定位资料.ppt

第三部分 二、风险和机会 三、出路 一、目标设定 【产品定位】 项目区位 项目运营 商圈 人口 处于核心城区板块 流动人口聚集 周边配套设施完善 引进形象好、档次高、租金承受能力强的业态 良好的业态整体布局和运营管理 踞中心 优业态，重运营 处于核心商圈。板块内商业良性互动 商圈消费模式多样，市场容量大 市场容量大 导入外来人口，挖掘消费需求 刺激区域内商业消费需求 挖掘消费潜力 依托区域价值 实现整体价值 核心商圈 挖掘其他需求 能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。 【产品定位】 产品解构图 非商业 都市单元 纯租赁式公寓 假日寓所 公寓酒店 传统住宅 超标准 服务式公寓 工作式社区 国际公寓 名商俱乐部 创业型公司 个人工作室 街区商业 （ Street Mall ） 商业 集中商业 （ shopping Mall ） 仓储式购物中心 主题式/服务式购物中心 商业性休闲会所 VIP会员店 展示廊/橱窗 品牌专卖店 集市 传统式购物中心 　 与众不同的概念性网商定位 　　　　　　　　 　 在潜在的客户心智中植入项目的与众不同，”永州淘宝“第一家网商商业街。 【项目定位】 【产品定位】 “独立网上网下一体街店” 永州淘宝商业街 (实现淘宝、支付宝、一号店、苏宁云商、京东等线上线下同步) 　　　　　　　 　 【获利模式】 商业街销售获利，购物中心持续经营获利 线下 网络24小时宣传及无限制购物体验 线上 永州全配送，7星送货 物流 各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％ 各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态 【商业，可调整】 我们的商业形式——商业街+B2B 【虚拟购物＋商业街】——概念定位 以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体验式购物中心 以日常生活购物消费为主导——主力消费需求 配以娱乐、餐饮 成本低，参与性的娱乐体验点——兴奋点 * 【心理时尚的购物之都】 存在顾客脑海里的特色“线上线下商业街” 以品牌餐饮为带动,以高档社区休闲配套精品店为主要业态 SPA会馆,康体健身 特色餐饮 高端百货 * * 存在顾客脑海里的特色“线上线下商业街” 时尚都市体验 有会员制或俱乐部服务 提供店铺装修设计顾问服务 主题特色店 * * 存在顾客脑海里的特色“线上线下商业街” 消解购物街单一功能, 实现真正休闲聚会功能 形成共同兴趣人群的聚会交流地点 休闲娱乐体验 【销售节奏】 第一轮：VIP卡现金回笼＋首批经营权销售 第二轮：分期分批大小不等时间错落销售 12月份至春节前进行VIP卡及首批经营权产品销售，迅速回笼资金。 大火候主力宣传永州第一网商，主力商家必定先进驻，营造商气，活动大招商同时开展。 春节后加大随着网络招商工作的开展，各种网络商家进驻，推出限量黄金商铺，短期引爆。 网络是虚拟的，项目成功的关键是心智定位 NO1:商业定位—一定地址，二定规模，三定主力店 NO2:规划设计—人流动线.视觉通透.交通体系.主力店的设计要求 NO3:后期经营—招商.经营管理.持续能力 地址考虑尤为关键，交通.是否在人口聚集区.人口的消费能力和规模及未来增长潜力是关键。辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。国外，十万平方米以内叫做“最佳规模”，15万平方米以上的商业，最少要有10家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。 人流动线中一个单一的通道是最好 ，最好生生不息。视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望 。卸货区域是尽量在地下 ,私家车和送货车都不要和人在一个平面上交叉。招商之前，先和主力店进行对接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷载高度和卸货的要求 。 商铺是只租不售的全部销售的商铺存活率非常低。招商完成后，艰巨的任务刚刚开始，如何持续经营管理，是商场未来不断盈利的关键。商业只有在经营中才能实现价值。商业项目，一般的要有三年的培育期，最低也需要两年的培育期。需要有充足的资金和技术准备。两家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。 在客户心智中成功的商业地产是这样的：！！！ 投资—看得的的回报—想象中的丰厚回报！！！ 如果本项目计划商用物业集中出售， 实现的可能性非常小， 如果一定要选择，可以 心智中进行植入性