十二章社区物业管理.pptVIP

问题一：缺乏一级资质物业企业 襄樊市房产管理局物业科统计，至4月30日，全市有物业服务企业212家，管理物业小区480个，其中市区172家，占81%。较去年底的198家，增加了14家。????这212家物业服务企业中，有2家拥有二级资质，163家三级资质，三级暂定的有47家。????按规定，一级资质公司可承接各种物业管理项目；二级资质可承接30万平方米以下的住宅项目，及8万平方米以下的非住宅项目；三级资质则承接20万平方米以下住宅项目，及5万平方米以下非住宅项目。 襄樊市物业协会副会长杨建华介绍，襄樊城区成型的社区，多在1至3万平方米之间，暂时没有规模超大的小区。????据统计，襄樊市区1万平方米的住宅小区约有480个，3万平方米以上的不到50个，超过10万平方米的住宅小区，更是凤毛麟角。????杨建华介绍，襄樊现有小区，都在三级资质管理范围内。物业的发展与房产开发密切相关，只有产生30万平方米以上的住宅项目，对一级资质物业服务企业才有吸引力。????他表示，这还得要几年。 问题二：七成物业公司在亏损 晓庆物业有限公司成立于2000年，管理着有600余户的长春小区。2003年，该小区被评为湖北省双文明小区。????该公司负责人介绍，小区业主物业消费意识较强，除部分长期不在家的业主拖欠物业费外，85%以上的业主都能自觉交费。????即便如此，该公司的经营状况不容乐观。该小区面积7万平方米，物业收入只能支付26名职工工资及日常开支。????据称，晓庆物业有限公司的情况，在业内还是理想的。数据显示，襄樊现有物业服务企业，7成以上在亏损。 2008年底，每个物业管理企业平均管理房屋面积，仅为3万平方米，企业规模效益差，发展后劲严重不足。????“襄樊物业服务企业难以盈利，主要受3个方面制约。”襄樊市房产管理局物业科负责人刘希表示，一是物业管理费标准偏低，二是物业企业管理规模太小，三是业主消费意识淡薄。????刘希表示，一个规范的物业服务项目，需要配备工作人员20人左右，管理成本在1.5万元以上。只有小区规模超过3万平方米，才能实现保本经营。????刘希说，2年来，物业管理费收费标准一成不变，而物业服务成本却在不断提高，这让物业公司十分为难。 据介绍，襄樊市物业收费标准，执行的是襄价服字[2005]98号，按3个等级收费：一级：0.7元/平方米；二级：0.5元/平方米；三级：0.3元/平方米。????2年来，该标准一直未变，但人员最低工资，由320元/月·人调整到640元/月·人，各项保险增加了230元/月·人，人力成本比2年前增加了一倍。????杨建华介绍，业主常常将开发商应当承担的责任，转嫁到物业服务企业，如房产办证难、房屋质量差等，又增加了收费难度。 问题三：从业人员整体素质不高 襄樊市房产管理局物业科发现，物业公司从业人员整体素质不高，且流动性非常大。同时，受工资低、福利少的影响，高素质人才对襄樊并不垂青。????刘希称，近年来，房产开发很多，物业公司随之增加，但国家尚未建立完善的行业管理标准和从业人员行为规范。“数量上去了，素质没上去。”刘希认为，两者不相适应，制约了物业企业的良性发展。????据调查，襄樊物业管理公司现有从业人员，多是“半路出家”，有的是房产开发、建筑企业等行业的工作人员，有的是下岗工人。????人员素质良莠不齐，部分企业甚至没有建立岗位责任制和考核标准，招聘的人只能“看门”、扫扫卫生。????与此同时，该行业基层工作人员的工资，只有本市最低工资标准。同样，由于多数企业亏损，中上层管理人员也难拿高薪。????工资低福利少，导致该人员流动性大。某物业公司负责人称，该公司从业者年龄多在40岁左右，上有老下有小，工资难以养家糊口，因此，每个季度都会换人。????杨建华表示，如果管理人员素质不提高，将影响物业服务质量，也易陷入“低收入、高流动、低素质”的怪圈。 问题四：亏损物业多靠救济 据悉，亏损物业公司的救济，主要来自以下3方面：一是房改房，这类多是相关单位的职工居住，单位向物业公司进行了补助。????二是商品房。这类多由开发商补贴。一些市民将无物业费，作为选择房源的重要因素，因而，开发商引入物业后，可在一定年限内进行补贴。????三是物业服务企业拓展服务范围，开展家政、装修等服务，既方便了业主，又赚取服务费。????晓庆物业公司负责人表示，他们公司每月仅盈利2000元，除掉税收等，根本没有利润。于是，开设了家电修理、换纱窗等服务，用此类服务费弥补开销。 * * * 第十二章 社区物业管理 本章要点 社区物业管理的概念及内涵 政府对社区物业管理的监督管理 社区物业管理纠纷及解决机制