文案2009大连裕景中心商住项目前期工作策划提案.pptxVIP

一、大连公寓市场相关状况 1、高端商务、居住产品的发展历程 2、大型楼盘状况 3、地产开发环境和整体公寓市场状况 二、本项目整体综合定位 1、本项目宗地分析 2、本项目规划条件 3、本项目产品定位 4、本项目市场形象 三、本项目一期定位 1、项目定位推导模式 2、项目SWOT分析 3、本项目一期市场定位 4、一期市场定位支持 5、本项目一期客群定位;大连公寓市场相关状况;高端商务、居住产品的发展历程 ;大连市高端商务产品发展历程; 写字楼进入甲级时代，以租赁市场为主； 乙级写???间将大面积萎缩； 办公产品分流成为写字间和商务楼两种明显主流形式； 商住两用产品大行其道，满足特定客群所需。 商务产品中，商住两用产品（商住公寓）热卖;先期典型商住两用项目列表：;近期入市典型商住两用项目列表：;目前高端公寓项目整体销售价格： 9500-10000元/㎡; 大连办公企业主要以中小公司为主； 居住形象推出，满足客群心理价位需要； 商务使用，费用低廉； 70年产权带来商务地产最大优势； 各项目地域优势明显，升值潜力巨大； 贷款额度、成数与住宅相同，远高于写字间； 作为投资产品，回报率可观。 ;商 务 区 域 发 展;商务区域发展的利好影响;大连市高端居住产品发展历程 ; 城市中心地段小高层、高层建筑 生态化、规模化、充分配套大盘 国际化色彩 发展潜力大的地域 高端居住产品的尊崇、品位居住开发阶段来临;高端商务、居住产品的三大城市组团;大型楼盘状况;福佳新天地广场;小结：;地产开发环境和整体公寓市场如何;大连市城市发展对房地产业的提升 ; 环境兴市的指引性作用 广场、花园城市形象、旅游重点城市 港口贸易的发展 港区建设、港口贸易发展 经济区域的建设 大连经济技术开发区、高新技术园区、国家级软件产业带、保税区、出口加工区、周边区域经济建设 城市荣誉的赢得 经济活力奖、联合国人居奖 城建改造日益兴盛 城市建设西拓北进、泉水区域、机场新区、东港区改造 ;大连近年经济发展现状 ;城市发展形成城市聚合力 大量资金流入 东北重头 全国范畴 外资进入 大量人员进入 外籍人士 各地区驻连机构人员 东三省外来居住; 大连整体经济形式保持乐观，国民生产总值逐年增高，与之相对应的是，固定资产的投资增加，确保城市经济正常运转，确保城市改造项目顺利进行，城市硬环境的改善，加上适当的政策支持，使大连经济保持活力，创造良好投资环境。 从产业结构的分析，可以看出大连的商业、商贸氛围愈发浓厚，为商业项目和经济交流提供了基础，从而增加商贸人员的往来和新增居住人群。人均收入的提高，使消费者的消费需求增加，也更多样化，个性化。 从整体的宏观经济背景来看，大连的经济情况持续发展良好，房地产行业正处在发展稳健的阶段，市场的需求较为强劲，拥有开发本项目的较好的宏观条件。;小结二：;大连市房地产业的发展;大连市房地产施工及竣工面积增长情况;;大连市房地产空置情况;大连市房地产成交均价增长情况; 市内四区的施工面积和竣工面积、商品房销售面积和销售额、销售均价稳步上升，但商品房空置率逐年降低，以上各项经济指标显示房地产市场总体运行良好，发展势头强劲，房地产市场供需两旺、平衡发展，市场需求空间广阔。 房地产业相对较为稳定的发展，为本项目的整体运作提供了有利的先决条件。;不利因素:;近阶段政策影响分析;九部委调整结构稳定价格意见（国六条细化方案）;1.国务院“老国八条” 2.国务院“新国八条” 3.七部委“八条意见” 4.三部委“房屋营业税细则” 5.二手房征收个人所得税 6.“国六条” 7.九部委的“国十五条” 8.大连本地契税标准新规 9.大连最新落户政策 10.央行紧缩银根，上调存款准备金率 11.央行上调存、贷款利率;政策影响分析;本项目所处政策环境评价;不利因素;公寓市场供给状况; 公寓产品供应量及潜在供应量分析 大连主要公寓项目调研分析 典型项目调研及分析 大连市借鉴公寓产品的调研及分析 大连公寓市场的发展特征及趋势 大连公寓市场的价格走势及销售情况分析 目前大连市市场上对精装修公寓的接受度分析;大连公寓市场年度供应量对比图;区域;区域公寓项目价格及销售情况一览表;项目名称;项目名称;大连公寓市场近期发展趋势 ;周边典型在售公寓项目;周边已立项公寓及土地供应 统计分析数据显示，本项目周边已立项公寓超过100万平米，近期周边已出让 的土地供应还有： ;本项目周边区域公寓市场特征;——开发参考背景; 跳出市场同质化且偏高档次产品 商务性氛围浓重且保障商务性使用的功能 配套齐全、生态型强、规模较大的产品 中心地域、富发展潜力项目;公寓市场需求状况 ;公寓目