河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告48页.pptxVIP

平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告目录项目周边概况分析项目周边商业分析项目定位分析项目商业规划需改进的问题招商工作计划一、项目周边概况分析 1.1 项目地理位置平顶山核心商圈本案 文化宫黄金海岸(以下简称项目)位于平顶山市唯一的、具规模的核心商业中心，项目周边汇集了众多的百货、步行街、大型餐饮等各种商业项目。一、项目周边概况分析 1.2 项目周边小区分布分析住宅区住宅区本案住宅区 根据调查显示，项目西部、南部和北部，都分布有多个住宅小区；结论：项目周边的家庭消费将成为主流！一、项目周边概况分析 1.3 项目周边酒店分布分析本案酒店区 根据调查显示，项目西部的迎宾路上分布有神马大酒店、平顶山宾馆、平顶山饭店等酒店；项目南部的佳田国际大厦；结论：项目周边商务消费群对于项目未来的发展将有所贡献！一、项目周边概况分析 1.4 文化宫对于项目的影响分析本案工人文化宫 工人文化宫总占地面积超过20万平方米，是目前河南省唯一处于核心商圈内的大型绿化公园。从建市开始即建成，自投入使用以来，日均人流量超过3,000人次，年人流量为1,095,000人次。 对于项目而言，由于项目半包围工人文化宫，所以如何很好的利用工人文化宫绿化环境及广阔的场地资源的独有特色，形成差异化竞争，是项目发展的关键，具体包括：1、休闲特色；2、体验特色；3、生态特色； 4、游乐特色；5、景观特色2、项目周边商业概况分析 根据对平顶山市区的了解，市区的商业类型主要可分为两大类型： A、百货商场 B、步行街 2、项目周边商业概况分析 2.1 百货商场与项目分析项目名称万家鹰城名品百货华府购物广场（年底开业）建筑面积2.5万平米2.5万平米8.4万平米楼层数555（上盖商住楼）经营方式租赁租赁租赁经营费用无管理费；20瓦/平米；一押一租；5%税收无管理费；电费自理；一押一租；500-1000税收无管理费；电费自理；一万元押金主题精品百货流行百货购物中心主力品类麦当劳、黄金珠宝、少淑装、成熟女装、男装运动休闲馆、化妆品、药店、茗茶、黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑装超市、药店、少淑装、餐饮结论： 从目前平顶山各商场的经营状况分析，黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑女装、成熟女装、商务男装等品类是目前的消费主流，销售业绩稳定。 2、项目周边商业概况分析 2.2 步行街与项目分析项目名称和平路开源路中兴路优越路物业形态-1、1、21、21、21、2经营方式租赁租赁租赁租赁经营费用水电费自理；租金6%税收；一押一租电费自理；一押一租；（东之杰12元/平管理费）水电费自理；一押一租电费自理；一押一租主题中高档服饰品牌专卖中档服饰品牌专卖大众品牌中高档男女装主力品类KFC、休闲装、通讯、鞋城东之杰运动大型商场、通讯、家电、家具、专卖店通讯、男装2、项目周边商业概况分析 2.2 步行街与项目分析项目名称体育路锦绣路公园北街联盟路物业形态1111经营方式租赁租赁租赁租赁经营费用水电费自理；一押一租电费自理；一押一租水电费自理；一押一租主题中低档服饰中低档服饰、服务、餐饮低档体育用品、时尚服饰低档餐饮主力品类服饰、童装、体育用品布艺、家居、童装、网吧、配套服务体育用品 结论：从步行街的专卖店分布来分析，商务男装、量贩休闲装、体育用品为主要消费品类，但是，体育产品缺少品牌好、形象佳的经营场所，有良好的市场发展空间，2、项目周边商业概况分析 2.3 项目周边商业分析 以上为目前项目周边最具规模的百货商场、大型商业项目及商业街，分析得出，已开业的两家主力百货商场都存在规模小、品类丰满度稍显不够等问题。未开业的华府购物广场面积大，但存在特色及主题上不够突出的问题。商业街系统在商圈内已形成一定的优势，特别是和平路的步行系统已形成优势的商业氛围。从项目的角度分析，我们认为：项目必须1、突出特色；2、突出主题；3、突出差异化；4、相互依存及促进。形成自身特定的消费群体——满足家庭消费群的需求和商务消费需求。 从上述项目分析，结合目前商业发展的趋势：本项目的经营方式应采取1、租赁2、保底扣点3、纯扣3、项目定位分析 3.1 项目区域商业地位分析平顶山核心商圈本案 根据项目的地理位置及项目周边商业竞争态势分析，我们认为：项目作为核心商圈的一部分，但处于边缘地带，其由于在地理位置及交通等方面不具有优势，我们认为：1、项目会成为城市居民生活节点；2、随着本项目和周边商业项目的建成，核心商圈的中心将覆盖到本项目；3、项目定位分析 3.2 项目内部交通分析3、项目定位分析 3.3 项目消费群分析家庭消费群 项目周边住宅密集家庭消费影响大商务消费群项目周边酒店云集高消费力商务人流密集家庭娱乐休闲消费城市唯一核心商圈家庭休闲消费群项目周边办公楼较少办公消费对本项目影响不大办公消费群3、项目定位分析 3.3 项目消费群分析 根据上述推