商业地产重庆龙湖睿城项目全案策划报告.pptxVIP

原方案 指标 现方案 77%35%IRR18.1%12.3%净利润9.27亿11.58亿收益产品市场定位及产品研发项目成功标尺12交付标准及建造标准34成本预设及预控56销售策略项目总体计划1.项目成功标尺⊙项目项目销售净利润率≥18%⊙内部收益率IRR≥55%⊙ 一次性交房成功率≥95%(别墅),其它≥98%⊙形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品 领域的竞争打下坚实的基础⊙工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内⊙培养并输送出项目经理 成本经理 研发经理 营销经理各一名⊙ PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率≥75 %2. 产品定位及产品研发市场分析定位市场分析1.沙区05-07年市场高端物业稀缺2.08年沙区无高端物业供应3.与富力城形成产品差异化竞争4.结合区域及项目用地条件 产品建议：别墅、洋房、小户型（投资） 市场分析-西区市场07年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量14％;成交量占市场成交总量13％;西部两大区域市场不够活跃。 市场分析-西区市场沙区独立联排叠加洋房多层小高层高层2005年0.00%0.00%0.00%4.35%8.70%13.04%73.91%2006年0.00%0.00%0.00%8.33%0.00%8.33%83.33%单间配套一房两房三房四房及以上2005年330124828022627322比例4.50%17.03%38.23%35.84%4.39%2006年424169345732664220比例4.43%17.68%47.76%27.83%2.30%05、06年沙区供应楼盘供应形态 市场分析-西区市场九龙坡区独立联排叠加洋房多层小高层高层2005年6.67%0.00%0.00%0.00%0.00%13.33%80.00%2006年4.55%0.00%0.00%4.55%0.00%9.09%81.82%另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）单间配套一房两房三房四房及以上2005年47517265753824比例25.46%9.22%35.21%28.83%1.29%2006年132834619802503162比例21.02%5.48%31.33%39.61%2.56%05、06年九龙坡区供应楼盘供应形态 2008年 预 测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。 目标客户分析 目标客户分析沙区，九龙区…微电园工作人员11西区辐射的区县客户253大学教师4高校产业经济相关者目标客户需求分析　大学生教师区县客户西永微电园西区数量07年8万;08年10万;09年15万;10年20万 1.教授副教授级群体近1800人。2.普通教职员工约合8000人3.专职教师约4000人2010年1000家以上的制鞋企业企业和配套厂家西永微电园规划人口2.8万人。九龙坡常住90万沙坪坝常住80万需求商业+公寓1.青年教师需求中小户型公寓房。2.中年教师和正副教授级别教师需求高端商品房3.未来婚育族对住房有明显需求交通便利后带来的对高端业态的需求1. 外地工程人员，未来解决住房需求明显。2. 产业工人需求普通公寓消费1.对换房需求(别墅洋房) 2. 投资需求(商铺\公寓)目前供应120间门面，约1万平米的商业用房学校集资房暂无暂无西区高端物业供应匮乏市场机会1.投资性商业物业2.租赁单身公寓1.自住\投资中高端物业2.投资性的商业3.租赁单身公寓1.自住\投资中高端物业。2.投资性的商业1.自住\投资中高端物业2.投资性的商业3.租赁单身公寓1.自住\投资中高端物业。2.投资性的商业产 品 定 位郊县客户主城区客户当地客户投资客⊙西部主城 区客户⊙改善居住⊙喜欢学校氛围⊙有车一族⊙渝遂线上近郊客户⊙改善居住⊙喜欢学校氛围⊙有车一族⊙在西永工作的白领⊙在校老师、教授⊙改善居住⊙看好大学城发展前景和学生市场⊙在校部分老师和学生，过渡居住兼投资小户型,经济型酒店主打别墅兼推洋房主打别墅兼推洋房别墅、洋房产品建议业态面积规划(平米)套均面积(平米)套总价(万元)建面单价(元/平米)备注联排5万左右200-250200-2508000-10000现代中式叠拼150-200140-1706500-8000洋 房2～3万110-20070-1205000-6000现代中式小 户 型5～6万30-5025-354800-5500精 装商 业2～3万150-30025015000人文休闲1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力2.争对高校产业经济，提供投资性物业3.根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街产品研发