08成都世茂城五期商业发展报告43页知识讲解.pptxVIP

世茂城五期商业发展报告西部区域2016年8月18日区域商业格局分析01目区域商业现状分析02项目商业价值研判03录项目商业产品建议04龙泉商业发展潜力龙泉区域人口超过百万，GDP排行成都首位，区域楼市发展较快，但驿都大道、成龙大道沿线缺配套、缺商业，人均商业面积仅1.17㎡，大型商业存在市场机会。目前龙泉常住人口80万，加上流动人口100多万。然而目前龙泉拥有各类商业面积约140万㎡，以传统底商和临街商铺为主，按照100万区域人口计算，人均于商业面积1.17㎡，低于成都1.5㎡/人的人均商业面积。驿都大道沿线生活居住项目多，成龙大道沿线经开区企业众多，但一直没有聚集周边人气的集中商业，购物、娱乐休闲等日常需求将受到一定影响。龙泉商圈发展格局本项目所在的大面区域，作为连接三圣乡及龙泉城区的重要商圈，是成都东部副中心，区域规划人口20万，庞大的中高端商住人群，将为区域商业提供有力的消费保障。商圈体量约50万㎡，常商住人口约20万距离1.8KM商圈体量约100万㎡，常商住人口约48万商圈体量约40万㎡，常商住人口约20万主力商圈次要商圈游离商圈大面商圈吸附力按照上述公式变化后，我们设各地商业售面积为S，到达时间为T，则计算a地区前往b.c.d地区购物率的公式为：根据国际商业计算的康帕斯法则计算，商圈均衡点为：Ｄab =d/（１＋ √Ｐb/Ｐa）　 Sc/TacPad=─────────────　 Sb/Tab+Sc/Tac+Sd/TadDab =A贸易区的销售范围，向B贸易区，以公里计算： d =在A和B城市间主要路段的公里距离 Pa =区域Ａ的人口 Pb =区域Ｂ的人口 按照以上公式进行推导，大面核心商圈与主要竞争商圈，东村商圈、中央商务商圈均衡点分别为：与东村商圈=3km与中央商务商圈=8km大面商圈人群到相关商圈购物几率：东村组团人群到相关商圈购物几率： 中央商务区人群到相关商圈购物几率：大面商圈 100%东村商圈 20%龙泉商圈 13%大面商圈吸附力客群规模测试公式为：　客群规模=核心商圈人口*购物几率+次级商圈人口*购物几率+游离商圈人口*购物几率　次级商圈距离1.8KM按照以上公式进行推导，大源商圈潜在客群规模：核心商圈= 20万人；次级商圈= 4万人；游离商圈=6万人；求和：大面商圈客群规模=30万人4万本项目距离3KM核心商圈距离8KM20万游离商圈6万大面商业发展规划项目所在片区为大面镇经开片区紧邻成都市区，10分钟城区圈层经济；未来四周土地供应主要以高端住宅用地和商服用地为主;为本项目的后期发展提供了人口支撑项目所在片区经开区：主要人群为——产业人群，将是本案的重要消费群体;新兴商务区:地铁沿线便捷的交通,龙泉市政府搬迁至该地,使此片区出现了高档商务,商业以及高档住宅小区龙泉驿区2013-2020规划图地铁2号线经开区产业区:依托四川唯一的一个经济开发区扩展产业链,以引进大型产业企业带动周边住宅和商业地产市场的发展本项目驿都大道 政府中心新兴居住区市政府经开区中央商业区:依托便捷的道路系统和附近成熟小区打造的商业中心 。是龙泉最早自然形成的商业中心10分钟经济圈本项目老城区住宅用地商业用地大面商业发展格局项目所在区域沿成龙大道北侧主要以刚需品质住宅群、高等教育机构群为主，南侧则以产业园集中办公群为主。区域商业多以底商、小独栋为主，集中式商业开发时限较晚，集中商业是区域的空白。本案天鹅西湖南路龙城大道住宅公共机构成龙大道集中式商业魅力资源青台山路办公/产业园规划独立商业已经营独立商业规划社区底商或商业街已经营社区底商或商业街大面商业发展格局大面板块商业规划以世茂百货为中心、青台山路为主轴展开布局，各项目均配置社区商业，且以社区服务型消费为主，世茂五期将承载整个区域的商业消费。规划独立商业已经营独立商业规划社区底商或商业街已经营社区底商或商业街备注：商业面积统计均不包含写字楼、酒店、SOHO大面项目交房情况随着地铁2号线通车，北大附校开学后，大面区域从2013年以来交房迎来高峰，区域在开发楼盘十余个，随各大开发商交房，入住人口不断增加。2012年2015年2016年2018年2011年2017年2010年2014年2013年天府逸家三期、卓锦万黛二期、世茂城三期、泰华锦城一期云立方二期、炜岸城三期交房、三千庭华润国际社区二期、三千庭预计交房玫瑰花语、华润国际社区一期、天府逸家二期、炜岸城二期交房龙城一号、云立方一期、炜岸城一期洋房、天鹅湖一期、世茂城二期交房卓锦万黛一期、世茂城四期、云立方一期、天府逸家一期、天鹅湖三期、炜岸城一期高层交房师大花园住宅交房世茂城一期、合能四季印象交房师大花园公寓、云立方一期3、6、7号楼、万卷山一期、龙城一号一期交房住宅云立方、万卷山配套商业交房炜岸城一期配套商业交房卓锦万黛一期、龙城