0112新鼎地产长沙利海米兰春天度营销策略125p讲课教案.ppt

;2012世界末日没有来， 它只是代表了一个新时代的开始。 2012的地产末日也没有来， 我们只是多了一场新的挑战。;2013年米兰春天的挑战;任务分解;Part One 项目现状分析;现状一——项目成交转换率低;11.26-12.31竞争项目客户转化率列表;;现状三——现场信息及形象展示不足;楼体条幅、项目围挡不够醒目，难以吸引客户关注 项目现场导示包括楼体巨幅、围挡、道旗等信息不够醒目，同时信息的释放需要及时。 G2围挡及商业街展示更换滞后 商业画面及包装之后，导致推广节奏与销售节奏严重脱节。;现状四——品牌之“势”缺乏;建议在“绿色环保、低碳生活”以及湖南两型社会建设的大宏观环境趋势下，将利海“中国绿色地产的倡导者和领导者”的品牌形象进行放大和炒作，在区域形成于中海、华润及万科等齐名的地产品牌。;现状五——推广主题已难以体现项目价值;现状六——客户渠道有待挖掘;虽然，项目存在着这样、那样的现状， 但是，我们仍然取得了一定的成绩。;线上：户外、报纸、网络信息持续释放，形成市场持续关注。;报纸广告作为线上推广的主流媒介，对于项目信息释放起到了关键性作用，据来电数据显示，12月份通过报广来电客户占比整个项目来电30%以上。 投放内容主题： “利海二十年、秒杀、特惠、团购、看房团” 投放媒体：潇湘晨报、长沙晚报； 投放形式：首页半版广告;网络广告的发布，对于外省及地州市客户具有关键性作用，据成交客户数据分，项目分析，50%以上外省客户都是通过网络广告了解到项目信息。其中11.24-12.31期间网络来电247批，来访18批。;3、户外广告;4、短信;线下：客户拓展与现场活动配合，实现项目销售。;1、行销拓客;2、现场活动;在线上和线下“5条腿走路”的策略下，项目取得了不错的成绩。2013年，在这样的策略下，项目能否取得不同的成绩？ 先来看看我们面临的市场环境。;Part Two 外部市场分析;政策导向;经济篇;区域发展;“一心”： 指城市绿心即洋湖湿地公园城市绿心是城市最重要的生态支撑及空气净化的绿肺，它将保证区域内的生态平衡及物种迁移通道的畅通； “两轴”： 分别是沿含浦大道的科研文化产业发展轴和潇湘大道的创新创意产业发展轴。 “三片”： 西部的教育科研组团及配套居住区、位于东北角的总部基地组团及配套居住区、位于东南角的居住组团。环绕生态体育休闲公园和湿地公园布局等。 ;岳麓滨江新城：规划面积6.7平方公里，总建面900万方，总投资189亿元，打造3个核心功能区：中央商务区、生态中心区、活力生活区。依托政策利好、快捷交通、完善配套，形成居住、商务中心。;四大板块价值比较 ;区域竞争;从产品形态来看，市场供应产品集中在90-130平米，均为刚需产品或首次改善型产品，且主要集中于2013年下半年推盘，市场同质化竞争激烈。;2013年，项目虽然面临着市场不确定、竞争激烈等市场风险，但市场仍然不缺亮点。;市场利好;自2009年洋湖垸规划开始，洋湖垸片区建设的各种动作不断，洋湖垸湿地公园一期开放、先导区规划展示馆开放、3号地铁线规划落定、湘府路大桥竣工在即……这都让洋湖垸片区的影响力和知名度直线上升。 根据长沙市“十二五”规划，洋湖垸将在近十年间打造成城市湿地公园、总部经济区、绿色宜居区三个核心区域，建设洋湖国际生态新城。;长沙地铁3号线一期工程2013年正式启动建设。 3号线一期呈西南—东北走向，从坪浦组团的莲坪大道至洋湖垸，穿越湘江，经侯家塘、东塘、长沙火车站、双拥路、长沙学院、开元路最后到达星沙龙角路，快速衔接坪浦组团、主城区和星马片区。一期线路全走地下，长36.477公里，设站25座，同时建设洋湖垸车辆段、张公塘停车场和星沙大道主变电所。 与在建1号线一期和2号线一期相同，3号线一期采用B型车6辆编组，最高运行时速80公里。通车后，从河西洋湖垸到河东星沙只要40分钟左右。;湘府路大桥为湖南省长沙市横跨湘江桥梁，为天心生态新城片区和大河西洋湖垸湿地生态公园区域过江快捷通道。该桥西起湘江西岸洋湖路与兆新路交叉口附近，与潇湘路西线通过设置上、下桥匝道与地面辅道构成简易菱形立交；东跨湘江，越过湘江路南延线、京广铁路线、书院南路和豹山路，与湘府西路顺接，与湘江路采用两对定向匝道连接，与书院路通过一条环行线互接。全长2655米，其中主线桥梁全长1785米。 ;2012年，项目有得有失 2013年，市场有喜有忧 面对目标，项目如何突围？;Part Three 项目策略调整;从客户特征说起;客户特征二：从年龄结构看，项目成交客户主要以20-30岁之间的年轻客户为主，占比58%。;客户特征三：从客户职业特征来看，项目成交客户主要以普通职员和个体户外为主，另外教师占5批。;户型;*;客户总结;客户描述;如何围绕目标客户