0104九州龙岗中心城项目发展战略研究知识分享.ppt

龙岗商业市场调查小结 市场供应量大，尤其是近期内入市的大型商业相当集中 万佳和龙岗镇龙兴街商铺经营较好，其它商业经营情况一般 引入主力店，提供长返租、低首付的销售方式是目前销售商业物业的主要方法，但是此方式的风险不容忽视 住宅市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 公寓市场分析 写字楼市场分析 以服装、日用品、机械、电子、化工、家具为代表的制造业占龙岗企业总数的近70% 调查说明：对在龙岗区登记注册的11522家经营实体采取了等距随机抽样的方法抽取了210个样本，获得有效样本164个。 半数以上的企业在工业区厂房内办公，在商铺办公的也有相当比例 写字楼需求调查 调查说明：对龙岗区11522家工商企业进行随机与配额相结合的方法抽出样本210家，进行电话访谈，获得有效样本40个。配额的依据为2003年龙岗工商企业构成比例。 调查结果：35%的受访企业表示会考虑更换办公地址，其中约30％愿意到中心城办公，平均需求面积为193.6㎡，愿意接受的月平均租金为30.5元/㎡（含管理费） 第三产业的发展，金融、贸易、咨询类 公司大量出现 制造型企业内部功能细化，市场、研发 部门与生产场所的独立产生需求 高科技型创业公司 城市土地稀缺性凸现 产业结构的转变 城市集聚功能降低营商成本 写字楼物业产生的必要条件 单个企业无法单独负担建筑的成本 面积：约28000平方米（ 裙楼4800平方米） 地址：中心城区政府对面 入伙时间：2000年 出租价格：46元/平方米（含管理费） 售价：8000元/平方米 经营状况： 1、写字楼共21层，开发商自用3层，仅售不到2层 2、写字楼目前出租率40% 3、裙楼是电子世界市场，出租均价120元/平方米，出租率90% 案例点评：志联佳大厦 龙岗写字楼市场调查小结 1、制造加工业是龙岗经济的主体，第三产业所占比重不大，因此半数以上的企业在工业区厂房内办公。 2、从已经入驻写字楼的企业和重点抽样的结果分析，金融、实业、电子科技类企业是写字楼需求的主要客户。 3、从写字楼物业产生的必要性来看，中心城在产业结构、城市集聚功能和土地稀缺性三个条件上不太成熟。因此，目前龙岗中心城的写字楼尚处于市场导入期，存在一定需求，但近期需求有限。 4、在中心城发展写字楼较在龙岗其它区域具有优势。 住宅市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 公寓市场分析 罗湖口岸 华强北 岗厦 石厦 中心区 中心西区 南山 八卦岭 东门 世界金融中心 罗湖商务中心 地王信兴大厦 嘉汇新城 爵士大厦 名仕阁 赛格群星广场 金茂礼都 荔景大厦 江苏大厦 丹枫白露 汇展阁 酒店式公寓 商务公寓 产权式公寓 华乐星苑 深圳市公寓分布 公寓的发展特点 类别 特点 分布 典型物业 酒店式公寓 产权统一，通过长期经营获利 罗湖地王商圈 世界金融中心 产权式公寓 产权分割，可以销售 罗湖地王、国贸商圈 名仕阁 商务公寓 档次稍逊，偏重办公 罗湖与华强北繁华地带 群星广场 公寓对城市CBD与写字楼的依附性很强。因此，一般分布在城市CBD与繁华商圈附近。龙岗的公寓市场发展与写字楼、商业的发展情况紧密相关。 地址 ：龙翔大道吉祥路路口 入伙时间：2003年7月30日 销售价格：4000-4400元/平方米 出租价格：35元/平方米 管理费 ： 2.85元/平方米 销售率 ： 30% 单套面积80--120平方米，两栋约60套，现有两家企业入驻 产品特点：一梯两户，除厨卫外是一个大开间，可自由组隔，公共部分装修简单 案例—紫薇苑商务公寓 住宅市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 公寓市场分析 酒店市场分析 近四年来，龙岗区旅游景点接待游客数大幅上升，酒店留宿旅客数增长较慢 龙岗酒店业客房数稳步增加，平均入住率为40％。按照常规，酒店的盈亏平衡点约为55％。可以初步判断，该区域酒店业整体盈利水平不高，相当部份存在亏损。 对酒店需求的预测 我们用指数平滑法对2003年龙岗酒店业的需求做一下预测。 Yt =αxt-1+α(1-)yt-1 经检测，α为0.7时误差最小，因此取0.7。可以估算出2003年龙岗区的宾馆酒店接待过夜人数为41.0607万人次，与回归预测法的结果大体一致。 按2003年留宿旅客数41万计算，2003年旅客对酒店的需求是1125间，远低于目前3800间的供应量。 名称 地址 级别 客房数 备注 金龙大酒店 龙岗 3星 126 龙都大酒店 龙岗 80 入住率高 君逸酒店 横岗 376 03年8月新开业，硬件设施好 汇都大酒店（西湖苑） 坪地 54 凯利莱酒店 布吉 3星 260 金沙湾大酒店 大鹏 116 晶都城 平湖 3星 80 总计 1092 龙岗区星级