杭州宏观楼市分析与预测讲课教案.ppt

华坤道威整合营销机构 2012-7;言;依据经验， 选定影响楼市走势的 3项重要因素， 进行专项基础分析;各分析内容 之间的关系;整体结构与推导思路;GDP增速呈现连降态势，经济增长放缓态势明显，结构性问题依然存在。;通胀威胁基本解除,“抗通胀”让位“稳增长”。;PMI指数的回落速度超过市场预期，经济硬着陆风险加大。;M2增速略有回升, 政策仍有放松空间。;对未来经济的担忧导致固定投资趋缓。;作为经济冷暖的风向标，电量增速的放缓，说明生产活跃程度降低。;上半年国民经济放缓态势明显，这是主动调经济结构的结果 ;经济数据表现小结（续）——;【下半年预判】;整体结构与推导思路;５月份中国外贸进出口出现反弹，外贸走出前期低谷，但仍需密切关注其长期发展态势。 ;经济低迷，消费增速有所放缓。;存贷数据表现不佳，低于市场预期。;与国际接轨，我国三年半首次降息0.25%，以刺激经济，稳增长。;５月份中国外贸进出口出现反弹，外贸走出前期低谷，但仍需密切关注其长期发展态势。;市场需求小结（续）——;【下半年预判】;得出最终走势预判结论;中国资产价格处于高位，国内资本外流风险仍在持续。;美国制造业活动扩张加快，就业勉强维持扩张。;外界对中国增长信心下降，人民币升值预期减弱，促使美元指数走强。;为了对冲资金大量外流，进一步下调存准率释放流动性。;外汇占款数月的负增长，主要原因是我国出口疲弱，贸易逆差导致;货币与金融小结（续）——;【下半年预判】;1、制造业景气度有所回落，企业去库存压力依然较大。 2、需求不振、货币政策稳定、物价呈现回落态势。 3、经济增速回落，居民消费更为谨慎，消费增速上半年呈现小幅回落。 4、上半年房地产投资增速进一步回落，加上国内外需求不振，导致上半年固定投资增速持续回落。 5、进出口贸易有所改善，但仍呈低速增长，预计全年可能维持此态势。 6、上半年下调2次存款准备金率以释放流动性，对冲资本外流，稳定经济。 7、经济超预期下滑，使近期“稳增长”政策密集出台，效果有望在三季度显现。;整体结构与推导思路;人口——杭州市属于人口导向型城市，随着城市化??例不断提高及外来人口不断迁入，将促进当地房地产市场的发展;交通——杭州交通便捷，通过规划打造，形成一个杭州至（泛）长三角省会城市的1-2小时交通圈;消费水平——2011年杭州人均可支配收入34065元，储蓄余额约5547亿元，居民生活水平较高，保守消费习惯有所改善;居住规划——杭州“一主三副六组团”的城市格局可分为三大居住圈层：中心、次中心与郊区居住圈;产业规划——三大副城与六大组团形成相对独立、各具特色、功能齐全的产业区块;公建规划——杭州共建配套逐步完善，将提升各版块区域价值，进一步推动房地产业发展;整体结构与推导思路;从GDP与人均GDP数值看，杭州分别面临房产业高速发展的机遇和经济发展衰退增长的挑战;产业结构—杭州第三产业成支柱产业，产业结构的良性调整，有助于推动经济发展，促进房产业的发展;固定资产投资—近5年呈稳步增长趋势，2011年，杭州固定资产投资约3105亿元，固定资产投资能较快的拉动经济增长，但规模过大会引起通货膨胀;房地产投资—2011年杭州房地产开发投资额约1302亿元，投资越大，预示着未来市场供应越大，市场风险也就相应越大;杭州施工面积、竣工面积与销售面积差距过大，未来楼市供应预计过大，竞争加剧;杭州概况：杭州为浙江省省会城市，经济、文化、科学中心；交通便捷，形成至长三角省会城市的1-2小时交通圈；由于外来人口的不断迁入将带动房产业的发展。 杭州规划：杭州目前处于国民经济和社会发展的第十二个五年规划阶段，规划为“一主三副六组团”的城市格局；共建配套逐步完善，将提升各版块区域价值，进一步推动房地产业发展。 经济形势：2011年杭州GDP为7011.8亿元，人均GDP为101266元，从数值看杭州分别面临房产业高速发展的机遇和经济发展衰退增长的挑战；同时三大产业结构的良性调整，有助于推动经济发展，促进房产业的发展；居民生活水平较高，保守消费有所改善。 杭州房产市场：房地产投资逐年增加，随着后市供应量的增大，市场风险也将加大。;整体结构与推导思路;;2011年主要宏观政策（新国八条主要内容) 1、政府必须公布新建住房价格控制目标 2、加强保障住房管理，增加公共租赁住房 3、购房不足5年转让，按销售价全额征税 4、提高二套房首付比例：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；贷款利率不低于基准利率的1.1倍 5、商品房用地供应量不低于前2年平均供应量 6、拥有2套房的家庭，不得在本地再购房：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8、坚持和强化舆论