项目一房地产估价基本理论知识目标能力目标素质目标上课讲义.ppt

出现以下情况不得撤销： 1、甲以市场价出售给丙 2、丙不知道甲存在虚假隐瞒行为 二、合法使用，应以城市规划、土地用途管制等为依据 三、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据 以抵押为例： 1、法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应评估为零 根据相关法律法规，下列房地产不得抵押： （1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有土地的土地使用权 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产 （八）原始价值、账面价值、市场价值 （九）市场调节价、政府指导价、政府定价 市场调节价：由经营者自主制定，通过 市场竞争形成的价格 政府指导价：政府规定基准价及其浮动 范围，如物业服务费、广 交会期间酒店最高限价、 机场商品定价 政府定价：如房改房的成本价、标准价 （十）实际价格与名义价格 实际价格：指在成交日期一次性付清 的价格，或者把不是在成 交日期一次性付清的价格 折现到成交日期时的价格。 名义价格：指在成交日期时讲明，但不 是在成交日期一次性付清的 价格 案例： 一套建筑面积100m2、单价300元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 1．要求在成交日期时一次付清； ?2．如果在成交日期时一次付清，则 给予5%折扣。 3．从成交日期时起分期付清，首期 支付10万元，余款在一年内分两 次支付，每半年支付10万元。 4．约定在一年后一次付清。 5．以抵押贷款方式支付，首期支付5 万元，余款在未来10年内以抵押 贷款方式按月等额支付。 （十一）现货价格和期货价格及现房价格 和期房价格 思考： 在品质相同的情况下，期房与现房的价格是否相同？ 期房价格与现房价格之间的关系有：  期房价格＝现房价格一预计从期房达到 现房期间现房出租的净收益 的折现值一风险补偿 案例：某期房一年后可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。  （十二）起价、标价、成交价和均价 起价——指所销售的商品房的最低价格，是楼层、朝向、户型最差的商品房价格。 标价——又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 深圳市：明码标价 成交价 均价 （十三）补地价 补地价——指国有土地使用者因改变土 地用途等原因需要补交给政 府的一笔地价。 需要补地价的情形主要有下列四种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权；（4）出让的土地使用权期满后续期。  对于第（1）、（2）种情况， 补地价=改变用途后的地价-改变用途 前的地价 案例： 1、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算应补地价的数额。  2、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/m2。试计算应补地价的数额。  补地价公式： 补地价（单价）=现楼面地价×现容积 率-原楼面地价×原容积率 补地价（总价）=补地价（单价）×土地 总面积 若楼面地价不变，则有 补地价（单价）=原楼面地价×（现容积 率-原容积率） 习题： 1、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式为首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其实际成交价格为（） A、3000 B、2700 C、2914 D、2500 2、甲土地的楼面地