湖南岳阳洞庭大厦及拟开发土地项目投资分析.docVIP

联系人：牛 先 生 联系电话PAGE 第PAGE 2页 联系人：牛 先 投资结论仅供参考，投资风险自担 湖南省岳阳洞庭大厦及拟开发土地项目投资分析 （投资结论仅供参考，投资风险自担） 资 产 情 况 （单位：亿元） 湖南省岳阳洞庭大厦占地14185平方米（约21.29亩）；其中裙楼和副楼占地11205平方米，待建主楼占地2980平方米。 已建成面积38500平方米，其中商业面积30000平方米，配套用宾馆7000平方米，设备用房1000平方米，办公用房500平方米。裙楼产权面积25062.79平方米，已出售763.38平方米。副楼共有十层，产权面积10121.22平方米，1-4层已出售3323.82平方米。 主楼原规划设计占地面积2980平方米，总建筑面积30000—35000平方米，建设高度为三十三层，一至五层为与现裙楼相连的商业场地，可增建商业面积12485平方米；六层以上拟建高层住宅，每层1069平方米；另可建地下停车场1500平方米。该项目已办理规划，设计、报建等手续，土地出让金已交。 资产评估结果 本项目转让标的为两个母子公司的股权和债权，实际上相当于湖南省岳阳洞庭大厦及拟开发建设的土地项目（主楼）的总资产（扣除1000万元债务）。项目总资产评估值8019万元，其中固定资产评估值6498.83万元，较账面价值6966.32万元减值6.71%；无形资产评估值1518.01万元。项目挂牌价格7132.11万元。 投 资 要 点 1. 房产评估价值比账面价值低，且远低于根据市场法计算的房产价值 由于评估方法主要不是采取市场法，房产评估价值比账面价值6966.32万元低467.49万元，减值6.71%。 湖南省岳阳洞庭大厦已建成面积38500平方米，如果不考虑东副铁棚的临时建筑和已出售的商业面积4087.2平方米，按照31096.81平方米的建筑面积计算，即使按包含了办公设备在内的固定资产价值6966.32万元来计算，每平方米的均价实际上只有2240.2元/平方米。根据岳阳楼区商铺的报价情况，如果按照岳阳市岳阳楼区商铺的挂牌平均价格大约4500元/平方米打7折优惠计算，在不考虑东副铁棚的临时建筑价值和办公设施的价值的情况下，湖南省岳阳洞庭大厦裙楼和副楼建筑面积31096.81平方米的房产总价值应该在1亿元以上。 2. 土地评估值略显偏低，而且没考虑土地开发的潜在价值 湖南省岳阳洞庭大厦主楼原规划设计占地面积2980平方米，总建筑面积30000—35000平方米，建设高度为三十三层。一至五层12485的商业面积，开发后按4000元/平方米的价格转让，预计收益4994万元；六层以上拟建高层住宅，每层1069平方米，合计28863平方米，按3000元/平方米转让，预计收益8658.9万元。总共主楼建成后总收益应该不低于1.37亿元。 预计2011-2012年岳阳市普通商品住宅建筑成本均价将大约为1500元/㎡左右（包括前期费用、建安工程费、税值等，根据2007年政府公布数据和年通货膨胀率5%计算得出），整个主楼建筑成本为6300多万元，加上1518.01万元的土地成本，全部成本大约为7850多万元。保守估计，整个项目投资回报率应该不低于77.9%。在开发周期为三年的假定条件下，年投资回报率为21.27%；在开发周期为五年的假定条件下，年投资回报率为12.21%。如果未来商业面积销售价格能达到4500元/平米、住宅销售价格能达到3500元/平米，项目总投资回报率可以达到112.85%；在开发周期为三年的假定条件下，年投资回报率为28.63%；在开发周期为五年的假定条件下，年投资回报率为16.31%。 3. 目前租金水平明显低于周边商铺租金，原租户到期后续租租金有望提高 2008年，湖南省岳阳洞庭大厦租金收入427万元，物业收入253万元，合计收入680万元。湖南省岳阳洞庭大厦可供出租的面积是31096.81平方米，按照427万元的租金收入计算，每平方米年租金只有137.31元。岳阳楼区2010年10月以来商铺出租的年租金平均值大约为330元/平米左右，如果湖南省岳阳洞庭大厦裙楼和副楼可供出租面积31096.81平方米全部出租，年租金收入超过1000万元；如果出租率为70%，年租金收入为700多万元。随着原租户陆续到期（商铺于2011年到期，中兴宾馆2015年到期），新租户租赁湖南省岳阳洞庭大厦的租金水平有望提高。 联 系 人 联系电话 电子邮箱 牛 先 生nyfcalf@163.com  目 录 TOC \h \z \t 样式 标题 1 + 小四