世联旧城改造项目工作要点介绍教学教材.pptVIP

设定拆赔方案之关键 查帐：拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿！ 确权：确认建筑合法、非法的标准：关键是界定建房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。界定人由规划国土部门或集体股份公司 ，可形成两套方案。 可行性： 违章私房普遍： 产权关系混乱： 面积超标严重： 建筑强度大： 业主来源复杂： 建房形式多样： 旧城改造区域的普遍现状特点 经济测算及评价 经济测算基础及前提 拆赔比确定：比按1：0.6 开发商最低利润确定：至少15％的净利润 取地成本确定：享受《暂行办法》中的地价优惠 静态or动态测算：动态需细致到每年 核心就是挣不挣钱？挣多少钱？ 所以经济测算的基础就是财务知识：成本是什么？收入是什么？最终的总利润是多少？成本利润率多少？ 开发单位收益原则为：NPV≥0，IRR ≥行业基准收益率 拆迁成本包括村民旧房的拆除费及过渡期间的安置费，有货币补偿的还包括部分补偿金额。 政府鼓励搬迁，会规定搬迁奖励费按时签协议10%、按时搬迁10% 旧村改造项目中，一般土地成本（包括的拆迁安置费和取地成本）占总开发成本的40%-50%左右。 不可预见费:包括基本预备费+涨价预备费。 序号 开发成本 一 拆迁安置费 1.1 拆除费 1.2 安置费 1.3 搬迁费用 1.4 拆迁管理费 1.5 测绘费、评估费、拆除费等费用 1.6 不可预见费 二 地价 三 勘察设计费（2％） 四 建筑安装工程费 五 不可预见费（2.5％） 六 管理费用（2％） 七 食品厂安置费 八 公共配套设施 总开发成本（合计） 注：单价为按可销售建筑面积分摊计算的单价 开发成本：取地费用+拆迁费用 成本细项（总投资）=开发成本+开发税费 成本细项（总投资）=开发成本+开发税费 销售费用：销售额*（1-3%） 即相当于给代理公司的点数。 销售税金及附加=营业税（收入5％）+印花税（收入0.03％）+城建税（营业税7％）+教育费附加（营业税3％）（目前算总销售额的12%-15%比较合理） 预征土地增值税=每期销售总回款*1%（不要严格按照国家规定来算，一般是预提1%比较合理） 财务费用=借款利息支付（按照现时贷款利率来算） 所得税：国家规定25% 开发税费=销售费用+销售税金及附加+土地增值税（预提+结转）+财务费用+所得税 收入细项=卖房+卖地+商业性物业持续经营收入 注意： 测算时每期销售面积需设定比例：如3年售完，第一年70%，第二年20%，第三年10%。 销售售价根据市场有一个递增额度：如年涨幅5% 根据项目情况，需要区分商业和住宅的 销售情况。 案例：月川村旧改项目：销售收入表 每年销售净收入=每年的卖房总回款--销售税金--预征土地增值税 项目利润测算 营业利润=销售收入-营业成本（动态测算中，得出每年的营业利润和净利润） 税后净利润=营业利润--所得税(25%)（国家法定所得税率），得出每年的资金净流入。 案例：月川村旧改项目：利润表 注意 在动态测算中，刚开始的营业利润需抵补前期的资金投入（开发成本），（测算中有一个专项叫：补前期亏损）所以没有利润，当然也不用缴纳所得税。 项目经济收益指标及评价。 每年净现金流量=每年现金流入-每年现金流出（动态测算中用，作为后续测算的基础） 采用净现值公式，得到每年的净现值流量表。 最后得出财务净现值、内部收益率、动态投资回收期 案例：月川村旧改项目：现金流量表 评价指标（一般标准） 财务内部收益率 大于等于 行业基准利润率（20%） 财务净现值(i=12%)= 动态投资回收期= 风险性分析 敏感性分析 一般是测试容积率变化、销售价格变化对项目产生的风险。 测试容积率、价格变化对于总收入、总投资、净利润、利润率、净现值、IRR，回收期的影响。 内部收益率IRR：使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率 内部收益率的“内部”说明它只与项目本身的现金流量序列有关，与外界无关，不需要给定折现率，可以用来比较不同投资期限的项目。 内部收益率是留在项目内部尚未回收投资的那部分资金的收益率，它反映的是项目所占用资金的盈利能力， 财务内部收益率(FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况； 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 NPV IRR 方案一 -200000 50000 50000 50000 50000 50000 100000 ￥66,957.10 17% 方案二 -200000 0 0 0 0 0 407700 ￥66