世联-南昌城泰-瑶湖008地块整体定位及物业发展建议20-58P讲课教案.ppt

本报告是严格保密的。;项目背景;规划指标：项目占地约18.7万平米，中等容积率，总建面超过32万平米，为区域大盘;交通：地块南面紧邻江西第一路“紫阳大道”，交通进入性与昭示性强。艾溪湖今年9月通车后，将极大拉近项目与市中心的距离，届时只需约20分钟便达八一广场。 未来轨道交通利好，更提升项目区域价值 ;周边配套：区域目前周边配套缺乏，共享大学城校区配套和省奥体中心等市政配套;1、公建部分：解决产品定位的问题，以减少开发风险 2、高层实现均价1万/平，联排1.8万/平，合院2万/平 3、销售周期控制在4年;世联对本项目的价值判断： 城市新区//资源型//大盘;城市规划及区域发展;城市定位 ;交通区位 ;虽然南昌整体经济实力在中部地区排名靠后，但经济增速跻身全球前十，进入后发时期 ;南昌人均GDP超过6000美元，且稳步增长，房地产市场进入平稳发展时期;南昌产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显。第三产业将成为未来发展重点;南昌居民的可收支配收入增长较快，恩格尔系数进入富裕阶段，但高端消费乏力，外流严重;城市宏观背景分析小结： ;城市规划及区域发展;城市格局 ;城市规划 ;城市规划 ;区域概况 ;区域规划 ;区域规划 ;重点规划 ;高新区之前出让地块较少，物业供不应求。随着大量出地的出让，高新区价值即将全面井喷;我们通过对高新区案例的研究，寻找高新区发展历程的一般规律：;苏州工业园;松山湖产业园;新区开发普遍经历基础设施－住宅－公建的开发次序；三线城市新区公建发展速度远远低于住宅开发速度;目前南昌高新区住宅项目即将集中放量入市，个别写字楼、酒店商业开始出现，处于新区的发展期;南昌高新区未来发展预判： ;城市规划及区域发展;国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十二五”（2011-2015）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右; 人民币自2005年7月11日宣布汇率不再盯住单一美元货币 ，宣告升值拉开序幕；至今已升值7.9％； 人民币升值预期带来外资涌入，A股股市掀起热潮，房市投资增值度高;楼市调控在9.29后加码，限购、紧缩信贷、加息等一系列条件使房地产在短期内面临利空;2010年全国主要城市商??房成交面积和价格统计;2011年预判 ;世联研究认为： 滞后 1.5 年的新开工面积与当期销售面积非常吻合。由于 2009 年下半年至 2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成 2011 年 4 月份至 11 月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。 如果2011年4 月份以后，政府采取更严厉的措施抑制市场成交，导致实际需求萎缩，供过于求的现象将要重演，届时房价或将面临较大的下行压力。但考虑到 2011年中西部地区的销售面积继续迅猛增，将在一定程度上减弱未来的供大于求的压力，缓冲价格下行的压力。 ;2010年南昌房地产投资持续增长，地产投资占固投的比重逐年增加;2010年南昌商品房市场出现供需爆发式增长，房地产发展提速;依托整体经济发展和房地产发展的大势，部分二三线城市将出现持续爆发式增长;1. 品牌开发商进军二三线城市，加速当地的产品开发水平，推高房价。;当前市场环境给予本项目的启示：要努力寻找项目机会，兑现高价值;城市规划及区域发展;1;红谷滩 ;红角洲 ;凤凰洲 ;市场特点;市场特点;朝阳洲 ;青山湖 ;象湖新城 ;青云谱 ;京东 ;南昌各板块间销售均价价差较大，区域价值成为决定住宅价值的最重要因素;2;供求分析 ;区域内竞争——泛昌东别墅板块：目前销售处于集中供应期，以小面积联排为主，未来约420套货量陆续入市将形成激烈竞争;片区内有多个竞争项目，与本项目入市时间基本重叠，其中有三个盘存货较多，为项目的直接竞争对手;区域外竞争——昌西/昌北/昌南板块 城市扩展区域，多为开发商品牌+产品驱动型项目，景观主要为人造资源，价格相对泛昌东板块低，与本项目构成板块竞争关系;市场小结;城市规划及区域发展;1;该客户群特点共性1：项目所在区位的地缘客户占主要比例，其他补充客源为相邻区域及其他区域客户;该客户群特点共性2：他们多为个体户、公务员、机关单位高职位及企业高层管理人员。基本都为二次以上置业;该客户群特点共性3：小区环境已经和身份不符，产生换房动机。矛盾集中在小区环境、居住人群、物业管理和小区品质上;该客户群特点共性4： 置业关注要点：地段位置+居住的舒适性档次感;基于“地缘共性”的项目客户思考：项目早期客户区域来源以高新区、京东板块以及周边的青山湖等区域客户为主，后续随着项目市场知名度不断提升，客户群将不断扩大;1;针对性客户问卷访谈——地段：对瑶湖认知？ 青山湖高端豪宅客户：认可瑶湖片区“生态环境”与“未来城市地段”，比较看好其未来发展潜力。 红谷滩和市中心高端豪宅客户：感觉太远，一