第二次食品技师考试暨普通考试.pdf

承德不動產教學中心LINE ID ：@ 代號：60130 10 6 年專門職業及技術人員高等考試 頁次：4 －1 建築師、技師、第二次食品技師考試 暨 普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題 等 別 ：普通考試 類 科 ：不動產經紀人 科 目：不動產估價概要 考試時間：1 小時30 分 座號： ※注意：可以使用電子計算器。 甲、申論題部分：（50 分） 不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。請 以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。 本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。 一、有一宗位於都市計畫住宅區可立即開發之建地，請問應如何評估其價格？請詳述採 用之方法及其運用程序。 （25 分） 擬答 ： （一）評估價格之方式 依題意，本題係為一宗位於都市計畫住宅區可立即開發之建地，依不動產估價技術規則第87 條規定， 對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價 額。故上述規定，本題得採土地開發分析法進行評估本題宗地之價格 。 （二）土地開發分析法定義及程序 1.定義及公式 依不動產估價技術規則第87 條規定，土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所 導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利 潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。其公式(估§81)如下： V＝S÷（1＋R ）÷（1＋i）－（C＋M ） 其中 ： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。 2.土地開發分析法程序 依不動產估價技術規則第71條規定，程序如下所示 ： (1)確定土地開發內容及預期開發時間。 (2)調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。 (3)現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。 (4)估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。 (5)估算開發或建築後總銷售金額。 (6)估算各項成本及相關費用。 (7)選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。 (8)計算土地開發分析價格。 承德不動產教學中心LINE ID ：@ 二、請依不動產估價技術規則之規定，詳述不動產估價應蒐集之資料及蒐集比較實例之 原則。（25 分） 擬答 ： 依不動產估價技術規則第3 條規定，不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、 人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規 劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。而依不動產 估價技術規則第 11 、12條規定，估價時應蒐集之資料及比較實例之蒐集原則，茲分述如下 ： （一）不動產估價應蒐集之資料 依不動產估價技術規則第11條規定 ，不動產估價應蒐集之資料如下： 1.勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。 2.影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。 3.勘估標的相關交易、收益及成本資料。 （二）蒐集比較實例之原則 依不動產估價技術規則第12條規定 ，不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例： 1.實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。 2.與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。 3.與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。 4.實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。 乙、測驗題部分 ：（50 分） 代號：3601 本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案 ，複選作答者，該題不予計分 。 共40 題，每題1.25分，須用2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。 D 1 不動產估價應敘明價格種類，如估價師受託辦理太平島估價，您認為應屬於何種價格？