原创力文档中信·商业广场住宅营销思路;【市场解构】如何突围熊市大势、突围供大于求的竞争、突围单一投资需求、突围产品同质？
【价值构造】如何纳入中信公园社区大品牌统摄下进行品牌价值提升？如何突出本案优势并树立个性突围市场同质？
【快速销售】如何快速销售引爆市场迅速回笼资金？;策略核心;市场总结;突围大势：核心思考;片区内小户型客户分析;=》投资客为小户型的主力人群，约为7：3比例
08年投资客比例下降，自住型比例增多（晶城、美寓），每一次价
格的大幅松动带来投资客跟进
=》籍贯上，本地人仍然占有优势，但在莞的非莞籍外地人占有相当比例，
表现突出。
=》在来源区域上，普遍以优先消化周边区域的消费人群为主。
=》购买因素排序：位置及发展前景投资回报率配套重视总价高性价比
=》写字楼群集中了东莞中心城区大批有置业需求与实力的白领、金领，目
前或租住在CBD周边小区中，或已在东莞置业，具有投资快速获取财富
的意识与欲望，多为知识财富型人士。;德方斯已成交客户置业目的分析;德方斯已成交客户置业次数分析;突围大势：价格高位使投资回报下降;突围大势：金融/经济危机和房产熊市导致投资信心严重不足;认筹客户开盘未购买原因分析;突围竞争：核心思考;1-1 大势;;南城区08年存量和09年新增供应一览表;南城区竞品供应结构分析;通过数据分析，从东莞小公寓市场08年存量和09年新增供应情况可以看出（如上图所示）公寓市场的户型主力面积段主要集中在41-50平米，次主力面积段为51-60平米。;南城区竞品盘价格成长分析;区域销售需求流量均值可达30套/月，CBD项目快于外围，
投资性价比仍是主导需求入市首因。;突围竞争：供远大于求;突围需求：核心思考;德方斯已成交客户年龄结构分析;德方斯已成交客户职业特征分析;德方斯已成交客户置业目的分析;德方斯已成交客户置业次数分析;片区内小户型购买目的分析;创造客户多种价值需求;突围同质：核心思考;同片区本案面临的几种竞争形态分析;特点：产品本身并无太多亮点，但尽地利（地段/规划指标）整合资源，形成项目的
功能复合形态，并进行概念包装
表现：强化投资信心，08年1月5日以8300的均价，实现72%的开盘销售率;尚书银座;②时尚岛：地段+商业底盘双引擎;③晶城：产品增值创高性价比;需求转移的高性价比产品提供/代表项目：晶城;1、产品 – 需求转变
以产品的增值性和合理价格，主抓自住型客户需求及半住半投资需求
性价比是关键，总价一定要控制，空间上的自住舒适度要提高
2、产品复合 – 概念转换
不改变小户型项目的投资属性，着重在如何增强投资信心上
以复合产品（办公、商业、住宅等一体），来强化升值预期
产品实现及地段是关键
3、价值+个性：价值底盘重塑，个性化塑造
小户型项目投资、自住皆宜，着重在多元价值体系的融合再造
住宅投资、商业投资、自住需求均能得到很好的信心解决
中间形态选择，资源整合程度及价格是关键;整 合;整合1：品牌整合下的价值定义;中信商业广场——
1、2007年以来中信一直以主流豪宅高占位市场；商业广场公寓拥有较高价值的品牌资源底盘；
2、09年中信公寓双盘推出，S3地块推出，使中信开发物业呈复合态势，涵盖城市住宅三个主体系列，商业广场公寓与同线产品互助互动提升价值，为整体创造贡献。;整合1：品牌整合下的价值定义;整合1：品牌整合下的价值定义;整合1：品牌整合下的价值定义;整合2：个性化塑造与产品类分;观点1：个性塑造，突破同质 市场同类产品供大于求，全面（户型/价格/客源/定位……）同质化严重； 与德方斯形成差异化定位，德方斯主抓金领一族，商业广场主抓新生代一族； 对目标客群的把握和产品突出价值点的营造实现“两点一线”的个性化沟通及塑造； 观点2：项目的价值高度和张力 靠中信大品牌统摄下的品牌高度和价值基础塑造 靠项目个性化打造来提升形象，靠项目资源来提升项目价值基础 观点3：产品类分和价值重塑下的功能性延展和客源覆盖 投资性功能的强化和击穿：通过项目定位梳理、个性价值挖掘、商业整合和片区理解来强化投资功能以及更为有力的击穿投资需求； 居住功能的重塑和放大：主抓年轻客群契合40多平米户型的居住需求，强化生活公园内涵放大居住需求客源面；;用途;用途;;;休闲;“努力工作，享受生活” ——，在中国尤其是深圳已得到大部分人的认同。
【关于生活】向往小资、时尚的都市生活方式，关注全球动态，思想国际化；
【生活目标】渴望成为成功人士、都市贵族。
【职业描述】公务员、教师、公司白领、广告从业者、IT人员、企业中层管理人员、自由职业者
【爱好描述】喜欢购物、
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