东莞金碧华庭项目营销执行报告118尊地教学文稿.ppt

;清溪房地产市场分析;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;2009宏观经济环境;清溪楼盘-楼盘地图;清溪楼盘-楼盘地图;物业地址 清溪镇新行政中心 ? 开 发 商 东莞市昌明房地产开发有限公司 项目概况：分二期共四栋住宅楼，15层、两梯四户 户型以三房和四房为主，面积在90～122平方米 主要购买客户群体 以自主型客户为主，台湾客户较多 之前项目举行“5000抵20000元”的认筹活动，目前项目已开盘。 亮点：拼合户型设计，拼合后的户型面积可达181.42M2,由于此项目与本项目位置较为邻近，拼合之后的户型面积与本项目存在较大竞争。 销售均价：三房4600元/平方米，四房4900元/平方米 ;清溪楼盘-丽景名门;物业地址：清溪镇鹿湖东路 ? 容 积 率：2? 开 发 商 东莞市恒盈房地产开发有限公司 占地面积:32160.21平方米 总建筑面积:97307.95平方米 总户数:952 建筑布局：行列式布局，共十栋住宅楼 户型： 目前在售为一房、两房和三房，面积在40～106平方米 ;主要购买客户群体 ：因户型面积较小，吸引了部分投资客。其中一房主要以投资客为主。三房以自住型客户为主。从整体来看清溪本地客户占45%，深圳客户约占30%，其余为凤岗、樟木头等地客户。 因本项目户型面积紧凑、价格较低，消化了清溪部分中低档自住型客户。自住型客户主要以厂区中层管理人员、小个体户、中层泛公务员为主，客户对总价承受能力不高。 ;清溪楼盘-恒盈豪庭;清溪楼盘-老城区板块;项目地址 凤凰花园城位于清溪镇鹿鸣路华润超市旁? 开盘时间 2007-09-06 容 积 率 2.19 开 发 商 东莞市大绿地房地产开发有限公司 占地面积 9605.545平方米， 建筑面积 107885.22平方米 一共有643户，由14栋小高层住宅组成； 二期由6栋小高层住宅组成，共有312套住宅 ;项目泛会所定在1-6栋架空层，分为其1、2栋架空层为室内封闭经营式会所区，3-6栋架空层为室外免费开放式会所。主要包括棋牌娱乐区、球类运动区、健身房、水吧、绿化平台、儿童专用游乐区、休闲健身游乐区等。 社区商业采取统一的业态规划、统一经营、统一招商，业态以社区配套商业及风情餐饮、服饰、休闲为主。 ;清溪楼盘-凤凰花园城; 物业地址???清溪镇中心区 开盘时间：预计下个月，现接受现场登记 开 发 商：东莞市盛和房地产开发有限公司 占地面积：22000平方米 建筑面积：93000平方米，其中商业面积约20000平方米 项目概况：集住宅、商业于一体，首层、二层、三层局部为商业，四层以上为住宅，设5栋塔楼及1栋公寓。项目分两期开发，一期推出4、5、6栋，两梯八户，以一房39㎡和68-81㎡两房为主 项目点评： 项目占据地理优势，在清溪镇中心区交通要道交汇处，毗邻镇上老商业街，人流车流量较大；外立面设计无特色，临时售楼部简陋，广告营销推广欠缺； ; ; ;清溪楼盘-柏丽华庭;老城区板块有四个项目准备推向市场，凤凰花园城已基本销售完毕;100-180M2的户型面积重合度较高，竞争激烈，180M2的大户型产品为清溪市场所独有。;竞品主力销售价格4300-5000/M2, 总价集中在30-100万之间;清溪市场2010年上半年房地产存量主要为中小户型，大户型产品不多;;竞争分析—小结;为什么选择明年五月份推向市场？;建议本项目尽快入市，力争09年5月份推向市场;2009宏观经济环境;目前清溪主要在售楼盘客户来源区域主要以清溪本地为主，其次是深圳。;客户来源分析;预计本项目客户构成将主要以清溪泛公务员、私营业主、个体户和企业中高管为主;本项目主要客户以清溪本地私营业主、厂区中高管和泛公务员为主;项目户型设计亮点较多，户型面积跨度大、品类多，客户层面较广;项目客户主要以清溪本地客户为主，职业以私营业主、公务员、厂区高管为主。;2009宏观经济环境;;;;;;;;;项目优势主要体现在区位及产品方面，但项目体量偏小、周边配套及环境还需改善;;;;项目分析;2009宏观经济环境;;豪华大堂装修;电梯厅;复式产品餐厅部分挑空，餐厅上部为赠送面积;架空层可以设置乒乓球场、儿童游乐设施和园林小品等休闲景观 ;建筑立面处理—基础立面采用文化石贴面，木色空调隔栅、 建议基础立面选用高档瓷片砖;新技术的运用;商业街;商业以时尚休闲为主题，业态规划以服务社区为主;在展示时将店面统一标识装饰，并进行简单装修;建议园林主题可以采用“香榭丽舍”法式园林;2009宏观经济环境;;;推盘攻略-战略一;推盘攻略-战略一;推盘攻略-战略一;;;推盘攻略-战略二;;;;;;;样板房设计建议每套样板房均有不同风格的设计;样板房设计在选材和施工方面，均